房地产投资信托REITs简介.docx

房地产投资信托 REITs 简介
REITs 基本概念
REITs 的特点
香港REITs发展概述
香港REITs的特点及问题
香港REITs案例
一、REITs 基本概念
房地产信托投资基金(REITs – Real Estate Investment Trusts)是资产证券化的重要手段,就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。REITs是一种典型的资产证券化投资工具。从国际经验看,REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上看,REITs属于资产证券化的一种方式,其原理与MBS、ABS等产品相同。国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
二、REITs的特点
1. 使房地产投资小额化、动产化、简单化。由于房地产投资涉及资金较大,多数投资者难以进行大宗房地产投资。而REITs是以收益凭证方式募集大众资金从事大资金量、多样化的房地产投资,使投资者对房地产的投资转化为对有价证券的投资,降低了投资门槛和操作难度。特别是对于中小投资者而言,可因此进入原本因资金门槛较高,而较难涉足的非住宅类房地产投资领域。
2. 具有较高的流动性。REITs是以证券化方式来体现房地产的价值,证券发行后,一般会在证券市场上挂牌交易,这将大大提高产品的流动性和变现能力。故而,REITs投资者无需再像传统房地产投资者那样担心资产不易脱手。
3. 产品收益和分红相对稳定,同时又具有一定的成长性。REITs产品以租金收入为主,而且一般都规定收入的主要部分(90%以上)用于分红,因此相对于其他金融产品,REIT的收益和分红都比较稳定。同时REITs又具有一定的成长性,这主要表现在两个方面,一是随着社会经济发展物业租金收入提高,二是持有物业的公允价值增加。在经济发展的平稳期,这两方面收益都将呈现温和增长态势。
4. 与股票、债券相关度较低,加入投资组合可有效分散风险。REITs的收益/风险特性介于股票和债券之间,但与这两者的相关度均不高。以近几年美国市场为例,~;而与债券的相关性更低,一般在-~。故而,许多投资者将REITs视为股票、债券、现金以外的第四类资产,并乐于将其加入投资组合以分散风险。
5. 抵御通货膨胀。一方面,REITs持有的地产资产在通货膨胀时会随之增值;另一方面,REITs的主要收入来源??地产租金收入也会在物价上升的同时有所提高,进而增加对投资者的分红。所以说,REITs不失为一个抵御通货膨胀的投资工具。
6. 监控严格、信息透明。由于REITs的监管和信息披露标准大致参照上市公司标准,因此是一个比较安全的产品。相对于房地产开发公司来说,REITs的透明度更高。
三、香港REITs发展概述
2003年7月,香港证券和期货事务监察委员会(香港证监会)颁布了《房地产投资信托基金守则》,对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格,投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上