我国房地产行业SWOT分析.doc

我国房地产行业SWOT分析
 第一节  我国房地产业发展制约因素分析
    由于发展的历史短,经验不足,以及体制等方面的原因,我国的房地产业发展将受到一定的制约。
    一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多,但受过专业教育和训练,经验丰富的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家,其中不少是乱世英雄。在房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下,他们很容易获得成功。随着房地产业向规范方面发展和竞争的加剧,特别是我们加入WTO之后,许多在过去有效的方法不再适用的新形势下,一些人不得不退出,人才缺乏将更加明显。
    二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业,房地产业必须有物业管理的配合,才能有效的发展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍,很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高,差距将会更大。另外,物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的问题。
    三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范,交易秩序混乱的现象,坑害消费者的事例时有发生;二级市场在许多地区尚没有建立,就是一些已有二级市场的地区,也缺乏合理的交易规则;与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师事务所、律师事务所,贷款担保机构等等,不但数量不足,而且许多中介机构对房地产业务不熟悉,难以承担房地产业务。另外,许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理。
    四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分。过去我们的房屋租赁关系是在单位和职工之间,在全面实行货币化补贴住房,将住房卖给职工之后,单位不再承担出租房屋的业务,必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。任何地区都不应该只有房屋买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场,而在一些建立了房屋租赁市场的地区,在行业规范、价格、税收、服务范围等一系列问题上都缺乏相应的管理政策。
    五是法制建设滞后。虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定,但这些法规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外,有法不依和无人执法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证,影响房地产经营的效率和效益。
    六是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业发展很快,但由于一直忽视房屋科技的作用,房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想,提高房屋内在和外观质量方面都比较落后,很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功能、环境、服务等方面质量的要求。
第二节  我国房地产业发展的优势分析
    。在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中,对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出:“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”(这是指建筑面积,,),要“深化城镇住房制度改革,落实住房分配货币化政策,扩大住房消费信贷,进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业,规范发展物业管理业”。
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