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自行开发房产出租业务的纳税调整
会计制度与税法在房地产开发企业收入的确认上存在一定的差异。对于将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等方面,会计上认为是一种内部结转关系,不符合一般商品销售收入的确认原则,不作销售处理,按成本转账;税法则规定应视同销售确认相关的收入、成本和费用。下面以房地产开发企业将开发的房地产用于对外出租为例,说明视同销售业务的会计处理与纳税调整。
例:甲公司是一家房地产开发企业,xx年6月30日,将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司,租期为2年,租金总额240000元。该房产的账面价值为800000元,市场价格为1000000元。租赁到期后,甲公司将该房产出售给丙公司,售价1100000元。假定甲公司按20年摊销该房屋的成本,不考虑残值,于每年末确认租赁收入并摊销相关费用,城建税率为7%,教育费附加为3%。
xx年6月,甲公司将房屋出租给乙公司:
借:出租开发产品-出租产品 800000
贷:库存商品 800000
xx年12月31日,甲公司确认房产租赁收入60000元:
借:银行存款 60000
贷:其他业务收入 60000
应缴营业税=60000×5%=3000;
应缴城市维护建设税=3000×7%=210;
应交教育费附加=3000×3%=90。
借:其他业务支出 3300
贷:应交税金-应交营业税 3000
应交税金-应交城市维护建设税 210
其他应交款-应交教育费附加 90
同时,摊销出租房屋成本20000[800000÷×6]:
借:其他业务支出20000
贷:出租开发产品-出租产品摊销 20000
xx年,甲公司将开发完工的房屋出租给乙公司,会计上确认租赁业务的收入、成本及税金。而根据相关税法规定,除确认租赁所得外,还应视同销售确认房屋销售收入1000000元、销售成本800000元,确认所得200000元。
另外,会计上摊销出租房屋的成本为20000元,而该房屋的计税价值为1000000元,税务上应摊销出租房屋成本25000元[1000000÷×6].
可见,xx年税务处理比会计处理多计销售所得200000元,多摊销成本5000元,因此,甲公司在申报xx年企业所得税时,应调增应纳税所得额195000元。
xx年,会计上摊销出租房屋的成本为40000元,而税务上应摊销出租房屋的成本为50000元,会计处理比税务处理少计成本10000元。因此,甲公司在申报xx年企业所得税时,应调减应纳税所得额10000元。
xx年6月30日,甲公司将房屋出售给丙公司:
借:银行存款 1100000
贷:主营业务收入
1100000
应缴营业税=1100000×5%=55000;
应缴城市维护建设税=55000×7%=3850;