.中国家庭住房信贷报告.docx

中国家庭住房信贷报告:%中低收入人群
2017年01月04日16:46 新浪综合
2015-2016年间,伴随住房市场调控政策的放宽,我国热点城市住房市场销售情况逐步复苏并走向火爆,期间库存得到有效去化。2016年10月,钢铁、建材等房地产上游行业呈现一定程度的好转,房地产终端需求旺盛对国民经济投资的拉动作用初现端倪。
然而与此同时,住房市场的过快升温不仅加重了城镇居民购买住房和偿还房贷的负担,也有可能为银行信贷系统积累较高风险。为预防房地产过热可能引发的金融风险,2016年起多地陆续出台一系列意在抑制房产泡沫的限购、限贷等调控政策。
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)在2011、2013、2015的三轮全国家庭抽样调查获得了有关家庭收入、住房、信贷状况等方面的微观经济数据,在此基础上我们综合宏观数据对中国家庭的住房贷款发展状况进行剖析,试图理清住房贷款的发展状况、增长来源和各类家庭偿债能力,识别当前住房贷款潜在风险的群体及其规模,为各界清晰把握当前我国住房贷款的实际状况和发展趋势提供参考。
家庭住房贷款总量持续增长,调控政策松绑后增长加速
近年来我国全社会住房贷款余额持续高速增长,。
从2011-2015年的住房销售数据看,以2013年7月为界先后经历了两次从回落到复苏的周期。同时,在2011-2013年的周期内,针对住房需求的限购、限贷等调控政策一直从紧;然而在2013年8月-2015年末的周期内,以2014年7月住建部开始提出“消化库存”战略和9月底“930”新政为分界点,调控政策经历了从收紧到放宽的转折。
从历年数据(图2)看: 2010-2012年间出台的一系列严厉的调控政策导致2010-2012年间住房销售增长放缓,购房贷款增速下滑;而2012-2013年间住房市场销售的回升导致购房贷款迅速增长;2013-2014年间住房市场销售出现负增长,同期购房贷款增速回落;2014年7月起调控政策逐步放宽,加之2015年住房市场复苏,购房贷款再次迅速增长,且增速超过2013年高点,呈加速增长态势。
户均贷款额的加速增长是房贷加速增长的重要原因
我国住房贷款余额的增长一方面是由于拥有房贷的家庭户数增长,另一方面是由于拥有房贷家庭的户均贷款余额增长,而户均贷款额的增长是房贷加速增长的重要原因。
根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)数据,%%。
根据这一比例计算全国有房贷家庭的户数,%,%。此外,%,%。
在两个周期内,拥有房贷的家庭户数增长幅度有所放缓,但同期房贷余额总量却在加速增长,可见有房贷家庭的户均房贷余额在加速增长。
若将各年房贷余额总量除以当年拥有房贷的家庭户数,得到有房贷家庭的户均贷款余额。。并且,在2014年7月调控政策开始松绑和2015年新一轮房价上涨前,2011-2013年有房贷家庭的平均贷款余额增长相对较慢;而在政策松绑和新一轮房价上涨周期中,2015年户均贷款余额呈跳跃式加速增长。
综上,2011-2013年间的全国房贷总余额增长相比于2013-2015年更多地由于拥有贷款的家庭数量增长,户均拥有贷款余额增长的贡献相对后期较低。而2013-2015年间的全国房贷总余额增长则更多是由于户均贷款余额的增长。我国住房贷款增长呈加速态势,其主要原因在于拥有房贷家庭的户均房贷余额在加速增长。
户均余额的加速增长主要由原有贷款家庭再贷款导致
2013-2015年间,有房贷家庭户均房贷余额的加速上升可能有三个因素导致:;,亦即每套新购住房的贷款比例提高;。我们认为户均贷款余额的加速增长主要为原有贷款家庭再贷款导致。
我们通过历年商品房销售总金额/销售总面积计算出历年商品房成交均价,以此考察2011-2015年期间的房价变动趋势。
可见,尽管2015年房地产市场有所复苏,但2014年房地产市场的萧条导致2013-2015年全时期内商品房成交均价相对前期增长更慢。然而与此同时,2013-2015年户均房贷余额相比2011-2013年增长更快。购房均价上涨并非2013-2015年户均房贷余额加速增长的主要原因。
另