重庆中兴花园项目销售策划和销售代理投标书58p.doc

中兴花园项目销售策划和销售代理投标
 
目录
第一章项目市场分析报告
第二章项目销售定位策划
第三章销售定位策划的主要内容
第四章销售控制主要内容
第五章销售管理的主要内容
第六章广告建议
第七章策划费用和代理佣金提取比例
中兴花园项目是重庆诚投房地产有限公司在渝中区开发的一精品物业,她将成为重庆市经济中心商圈的新型财智型商务公寓的经典作品和主题商场的典范。
中兴花园座落于重庆渝中区的经济核心地带——较场口区域,和平路与中兴路交叉地带。根据目前的建筑设计方案,本项目由裙楼和两栋塔楼组成,总建筑面积约为95904平方米,裙楼建筑面积约62893平方米,塔楼建筑面积约33011平方米,建筑规划和设计改建方案已基本完成。裙搂与部分塔楼在建。
经过前期的市场调研分析,本项目性质初步确定为现代化的多功能财智型商务公寓和家居主题商场。根据这个初步设想,结合目前项目现状,标书对本项目作了比较系统的市场定位分析, 形成了对本项目的设计功能修改建议,并着重从市场的角度出发,对项目的销售定位、建筑功能建议、销售控制、销售模式、销售管理、广告建议等方面都作了全局性和可操作性的论述。
第一章项目市场分析报告
一、投资环境分析
1、人口环境:2001年全市总人口为3097万人,比上年增加5万人。其中城镇人口1075万人,乡村人口2022万人;渝中市2001年末总人口为62万人,%。
2、经济环境:2001年,重庆全市完成GDP1751亿元,增幅为9%,,较上年增加162亿元,经济增长速度位居全国14位,西部第3位。据国家统计局最新反馈的资料显示,%,,实现两位数增长,,宏观经济效益进一步改善。
3、收入与消费:,%,人均消费支出5475元,扣除价格因素,%。到2002年全市城镇住户收入将增长7%。%,%,%。
4、政策环境:通过加大住房制度改革、调整税收政策、加大信贷支持力度、清理收费项目、完善城市配套设施、完善二手房市场流通体系等政策措施鼓励和规范重庆市房地产市场的发展;通过
“十个一批”政策,完善我市政务环境、市场环境、城市环境、旅游环境、人才环境等综合发展环境,努力使重庆成为西部发展环境最优的城市。

二、市场环境分析
以市场容量为标志,重庆房地产市场已经成为西部乃至全国较为活跃的房地产市场,重庆的房地产市场近年来大背景趋好,重庆房市进入一个相对理性的发展阶段。
     1、土地一级市场供应回落,土地价格上扬
   2001年,在国家对土地供应“以审批转为市场形式”实施的背景下,重庆市府继续对土地的供给实施严格控制,较为有效地抑制了一级市场。(具体数据略)。从2002年6月起,市政府重新调整了土地出让价格,在以前土地出让价格的基础上平均上涨了91%。
2、市场需求增长较快
    2001年全市房地产开发竣工1048万平方米,其中住宅竣工710万平方米,全年商品房销售1063万平方米,同比增长26%,其中住宅销售896万平方米,同比增长25%,二手房交易447万平方米,同比增长49%,,%。明显放大的投放量使市场竞争空前激烈,迫使各家楼盘都要加大广告投入,以争取市场份额。
    3、 办公物业和商业营业用房增幅涨幅大
    2001年重庆办公楼和商业营业用房平均价格为2622元/平方米和3548元/
平方米,分别比1996年上涨727元/平方米和1576/平方米,%%,相比之下,%。2002年由于浪高凯悦、北岸星座、时代大厦、希尔顿等高断写字楼的上市,办公写字楼价格水平已经冲上了新高。
4、商务公寓保持良好的销售势头,但呈现量增价跌的状态
    商务公寓作为一种新兴的物业类型,自从99年引入我市以后,由于其较强的市场适应能力,销售发展势头良好。一方面国家经济景气,中小企业急剧增加,对于商务公寓的现实需求持续旺盛,但是另一方面由于房地产竞争加剧,很多物业项目都定位于商务公寓以求市场突破,因此近来商务公寓市场呈现量增价跌的状态。如恒通云鼎、北岸星座、诚投银都、高创锦业等,都有不俗业绩表现。

重庆市有三级以上开发资格的房地产公司约800家,多数开发商的开发观念只停留在“居者有其屋”的建造房屋观念上,项目策划能力与营销策划能力较弱,