万嘉购物广场整合推广方案 (2).doc

万嘉购物广场整合推广方案
一、市场篇
(一)全国商业物业现状及趋势
随着城市建设的提速,商业正逐渐改变着人们的生活方式。从早期的集贸市场到杂货店、街铺、小型商场、超级市场和后来的SHOPPINGMALL,商业形态的演变使人们生活及购物方式也相应发生了变化。近年来出现的商业地产让众多开发商和投资商看到了新的利润增长方式,有关专家分析认为,2008年奥运会之前,北京的各类建设工程将暂告停止,房地产开发企业面临着近两年大量的住宅、写字楼新盘集中上市、竞争加剧的压力,以及企业对房地产市场中、长期投资的预期。部分发展商意识到,应该寻找新的机会,将资金从住宅、写字楼的投稿中分流出一部分,放到新型商业物业、旅游物业等方面,一时间,全国各地掀起了商业地产的热潮。
以SHOPPINGMALL为代表的一个新商业时代已经来临,如何搞好商业地产经营管理已成为商业地产最终成败的关键所在。经过几年的发展许多已经开业的商业地产项目就是因为后期经营管理的不善而面临窘境。像济南市万达商品广场也正是因为缺乏统一的商业管理,目前业态分布越业越乱,商场档次较大多数投资者相对甚远,投资者的租金回报也特别的低。
目前我们商业地产主要的几种经营方式有:
一是,出售商铺产权和经营权,业内人士称之谓“产权式商铺”。现在的商业地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来,商业地产项目封顶后,这部分商业地产商遵循的是住宅地产操作手法,套现是第一位的,他们把变现的利润,除了落袋为安外,其余急于还清银行贷款、利息、施工单位工程款和供货单位的材料款等。在此条件下,销售前期的做法是一卖了之,后遗症较大;现今通行的做法是租售并举,地产商为了寻找主力商家入驻,以求稳定的租金回报,因此采取了降低置业门槛,以化解大卖场面积消化的难题。“出售后返租”,并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号,即销售卖点。
二是,出租。商业地产商把开发出的项目以出租为主,开发商通过对招商权的完全控制,来达到控制进场业态业种,形成自己经营特色。
三是,地产商与商家建成商业联盟的“定单式”开发。这种模式的主要优点就是前期充分考虑后期经营的实际需求,确保产品的功能合理性,同时也减轻了开发商的招商难度。
四是,原始的商铺销售模式。地产商主要还是做地产开发与销售,商业内容很少或基本不涉及。这种模式一般为底商或商业街所采纳,基本没什么商业管理或业态布局理念,只是依赖业主自身的经营能力而生存。
(二)临清目前经济状况及分析
临清作为一个相对经济比较落后的城市,其主要产业结构仍然是第二产业,约占总经济结构的60%,第三产业超过第一产业所占经济比例。这说明临清的商业、服务业比较发达,与临清地处大运河边上,自明清以来形成的经商与藏富于民形成的传统分格不开。
临清目前的经济结构仍处于传统的以自有生产资料的初步加工及高污行业为主,由于这些行业竞争压力相对比较小,人们的收入水平不高但比较平稳,而且许多生产资料直接来自于农村,因些农村人口的消费是整个城市消费的重要组成部分。同时临清的地理联系鲁、鄂两省,与外界交通相对便捷,如果运作成功,有可能成为物流中心,但目前这种地理位置的辐射力还没有显现出来。
(三)临清商业现状及分析
临清人自古就有经商的传统,人们的商业意识比较浓厚,也比较精于经商之道。但目前临清的商业水平比较一般,城市的商业设施主要以临街商铺为主,经营上主要是各自为政,这可能与临清传统的经商历史模式根深蒂固有关。临清目前有集聚效应的商业主要以商业街形式是几大批发市场。可以说临清目前没有真正意义上的大型商场,目前人们的购物活动还比较简单,只是因为需要买什么而购物,没有能将购物与休闲、娱乐等联系起来。但这种意识在人们心中一定存在,只是没有一家能具有这种功能的商场来唤起他们的这种意识。这种需要我们项目做一些市场和消费****惯引导者的工作,随着社会的快速发展,体验经济将很快从一、二线城市向三、四线城市扩展开来。就目前来看,在临清许多临清人包括下面乡镇人员都会提出去逛街,但临清目前却没有一条真正可逛之街,没有一个能留住人的商业中心。体验经济必要引起临清商业经营模式的革命,我们的项目就将成为这场革命的领导者。
(四)项目周边环境分析
万嘉购物广场地处临清市的商业中心,周边各种门头林立,原先这里是临清最繁华的商业地段,但如今这一地位有所动摇,也正是因为这里缺乏新的商业看点。本案地理位置的优越性能将为将来商场的经常带来足够的人流外循环,商场经营的重点将是如何将这种外循环变成真正的人流内循环,变为强大的消费能力。目前周边浓厚的商业氛围也是临清商业竞争最激烈的地块,其竞争也将非常大,如果不能真正做到差异化,其经营风险将非常大。
(五)结论
通过以上的几点分析,我们可以得出以下几个结论: