上海恒策-安徽池州尚华国际商业营销推广方案.doc

尚华国际商业营销推广思路
第一部分:市场简析 2
第一章:宏观经济及房地产市场分析 2
一、池州市经济发展状况 2
1、池州市经济发展水平分析 2
2、池州市房地产投资开发状况 3
第二章:池州市整体商业市场状况 5
一、池州典型商圈分析 5
1、池州商圈格局综述 5
2、西街商圈(常态娱乐消费商圈) 7
3、商之都商圈(新兴商务核心商圈) 8
4、站前区商圈(专业批发市场商圈) 9
二、区域主要商业项目分析 11
1、项目基本情况分析 11
2、主要商业项目销售情况分析 12
第二部分:项目分析与定位 13
第一章:项目商圈(商之都商圈)定位 13
一、项目商圈市场价值定位 13
二、西街和站前区商圈对项目商圈的影响关系 14
第二章:项目商业定位 15
一、项目SWOT分析 15
二、项目商业定位分析 16
1、项目商业市场战略定位 16
2、项目商业业态定位 16
第三部分:项目商业营销推广思路 20
第一章:营销推广总体思路及步骤 20
一、营销推广目标 20
二、营销推广总体思路 21
三、项目整体推广安排 21
四、营销推广阶段性核心策略 21
第二章:项目商业营销推广计划 22
一、商业推广准备期 23
二、区域价值建立招商同步期 23
1、商业亮相及区域价值建立 23
2、项目定位炒作及自身品牌塑造,主力店招商推广 24
三、主力店推广及价格标杆树立期 27
四、商业开盘强销期和持续销售期 29
第一部分:市场简析
第一章:宏观经济及房地产市场分析
一、池州市经济发展状况
1、池州市经济发展水平分析
近年来,随着池州“十一五”规划的逐步实施、交通建设的大幅改观和旅游业的发展,池州市经济状况始终保持着高速平稳的发展态势,GDP增长连年超过10%,城市居民可支配收入也不断增长,在安徽省各市中处于领先水平。2008年,虽受到经济危机、房市低迷等不利因素影响,但经济发展继续保持良好的增长势头,全年GDP保持高达16%的增幅。
(注:GDP增长率按可比价格计算)
2008年,池州市全年GDP完成约190亿元,财政收入26亿元,%;,增长36%,并新增规模以上企业 156户;引进到位资金123亿元,%;社会消费品零售总额增幅居全省第2位,自营进出口增幅居全省6位;城镇居民人均可支配收入12700 元,增长15%;农民人均纯收入4700元,增长17%。
小结:世界经济危机带来的影响已经有所呈现,预计09年池州市GDP增幅将低于过去数年,在这种情况下,扩大内需促进消费“保增长”的要求变的十分急迫。从前期国家出台的整体性金融货币政策以及针对房地产市场的政策均达到了良好的效果预测,为保障市场经济健康运行,国家将会有更有力的相关政策出台。
此外,据相关部门统计资料显示,池州市居民存款余额大幅增长,伴随着相关政策出台及市场复苏,合理引导居民消费和投资,尤其是房地产投资,将成为保证经济增长的重点。
2、池州市房地产投资开发状况
1)房地产整体发展状况
自2000年池州撤地建市后,池州市凭借区位优势,主动承接长三角的产业转移,带动了地方经济的快速发展,与此同时房地产市场进入快速发展时期,2007年底,%,主城区框架面积扩展到80平方公里,。据资料统计显示,2008年,池州市区共出让经营性用地37宗,出让面积约3090亩,。
池州市2007-2008经营性用地成交情况
年份
成交宗数
成交面积
(亩)
成交金额
(万元)
成交均价
(万元/亩)
2007
40
3210
150000

2008
37
3090
177220

增幅
-7%
-%
%
%
从上表可以看出,2008年池州市经营性用地虽然出让面积比2007年略有下降,但由于08年土地出让的重点区域为新建的站前区和老城区(主要为长江路沿线),土地出让金总额却增长了18%。%。2008年1-,%,,受与2007年相比略有下降。
池州市2007-2008年各类商品房成交情况(面积)
从成交面积来看,㎡,占总成交面积的60%以上,比2007年下降了26%,商业类用房则比2007年增长了近300%。
池州市2007-2008年各类商品房成交情况(均价)
从成交均价来看,2008年池州