上海高档住宅全程策划案及会所设计思路.ppt

Contents
项目分析
销售时机与条件篇
产品研究篇
项目地块研究篇
客户分析篇
宏观市场分析篇
项目总体定位篇
第二部分项目分析
宏观市场分析篇
宏观调控对整体影响
整体成交量下跌
整体成交均价下跌
供应量急剧上升
全市整体供大于求局面严重
单位:平方米
315万
92万
回归理性的需求并没有遇上回归理性的供应
市场严重疲态下的佼佼者!
具有其稀缺性资源的区域板块
特性
不可再生性
不可复制性
1、优越的地理位置
2、临江、临公园或大型绿地
3、传统高尚地段
4、人文底蕴深厚地区
5、经济发展源头或中心
总结:
上海房地产市场整体走势就近阶段而言将继续呈现下滑趋势,但拥有其稀缺资源的板块区域的发展走势将表现为稳中有升小幅上涨,尤其是板块内高档楼盘所受的抗性也是相当有限的。
高档住宅板块分布图
长宁古北板块
均价:22000元
徐家汇板块
均价:24000元
卢湾新天地板块
均价: 39000元
南外滩板块
均价:21000元
北外滩板块
均价:25000元
陆家嘴板块
均价: 37000元
1、各板块分析
板块名称
板块内均价
主力户型面积
板块特征
徐家汇
24000元/平米
140-160平米
城市副中心;商业配套成熟、完善;
长宁古北
22000元/平米
160-190平米
国际化社区氛围;
卢湾太平桥
39000元/平米
220-240平米
大面积人工湖自然景观;新天地的上海地位;商业圈概念成熟;
南外滩
21000元/平米
180-200平米
借助浦江景观;外滩概念;未来城区规划建设以及世博会红线内概念
各板块
共性分析
1、各板块特色鲜明,营造诸多卖点;
2、各楼盘均比较注重大堂内装修的气派与豪华;
3、建材标准较高,注重品牌的使用;
4、板块内中档楼盘大多以毛坯交房,高档楼盘均以全装修为交房标准;
5、均延请国际知名物业管理公司提供管家式服务。
2、北外滩板块——较本板块最具可比性、同质性
区域描述
该板块指虹口区内的沿江楼盘,突出江景这一卖点并借助区域规划的利好已逐渐成为上海又一高档生活社区。区域内生活配套设施成熟、交通较为便利。
代表个案
白金府邸、耀江国际广场
区域均价
24500元/平方米
主要客源
由于该板块主要以抄作滨江概念为主区域,宏观调控之前主要客源均为上海本地及浙江区域的投资、投机客户,且换手率较高。
区域均价
借助景观和该区域土地的稀缺性,陆家嘴板块楼盘已成为目前上海楼市均价最高的区域之一,但板块内的楼盘价格差异比较明显,视楼层和景观的好坏而定。
售价方面:区域整体市场价格在25000-50000元/平方米不等。
租赁方面:140平方米左右的小面积两房租赁市场形势较为喜人,市场平均租赁价格在1800-2500美金/月之间。
3、陆家嘴板块——与本区域最有关系性、互动性
4、本项目所处板块
代表个案
家化滨江园、香园
区域均价
16800元/平方米
家化滨江苑
香园