物业和物业管理.doc

第1章物业管理概述
【学****目标】
通过本章的学****要求掌握物业的概念和类型,现代物业管理的基本特征,物业管理的原则和作用,物业管理的起源与发展,物业管理的类型和模式,以及物业管理的内容与基本程序等六个主要问题。
物业和物业管理
物业

在物业管理过程中,物业是物业管理活动的物质载体,也是联结物业管理相关法律主体之间关系的介质,没有物业,就不会有物业管理。所以在我们介绍物业管理之前,首先要澄清物业的概念。
“物业”算是个半外来词,由Property或Estate翻译而来,英文原意是“财产、资产、拥有物和房地产”等,这是一个广义范畴。在《香港房地产法》一书中,作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产,也可以是单元性的房产;既可以是一套住宅,也可以是一栋楼宇或房屋,因而物业所涉及的范围非常广泛。应注意的是,尽管物业一词常常作为房地产的同义词,但是物业的概念与房地产的概念在很多方面还存在着差别。一般来说,房地产一词涉及宏观领域,泛指一个国家或地区的整个房地产;而物业则是一个微观概念,它一般是指一个单项的房地产,或一项具体的实物资产。同时物业也是一个不太规范的用语,经济学和法学中几乎见不到这个词汇,在经济学和法学中,更多地使用“房地产”或“不动产”。
20世纪80年代初,“物业”一词已经传到内地,但是没有得到广泛的传播。1994年原建设部(现为中华人民共和国住房和城乡建设部)在《城市新建住宅小区管理办法》出台以后,为了区别房地产消费过程中传统的管理模式,而把新的管理模式称为“物业管理”。
广义的“物业”是指不动产(Real Estate),即土地、土地附着物以及它们的组合。其中,土地附着物包括建筑物、构筑物、设施设备和花草树木。
狭义的“物业”是指具有特定价值和使用价值的建筑物及其附属设施设备和场地。
但是,从物业管理的角度来讲,土地从来不是也不应该是物业管理的对象,因此,物业管理中的“物业”是指狭义的定义。
从20世纪80年代我国内地引入物业管理以来,关于“物业”概念的表述,国内各类著述的提法至少有几十种,其中比较有代表性的有以下四种。
①房屋及配套的设施设备和相关场地(《中华人民共和国物业管理条例》,以下简称为《物业管理条例》)。
②已建成并投入使用的各类建筑物及其相关的设施设备和场地(原建设部物业管理培训教材)。
③住宅区内各类房屋及相配套的公用设施设备及公共场地(《深圳经济特区住宅区物业管理条例》)。
④住宅以及相关的公共设施(《上海市居住物业管理条例》)。

(1)联系
物业与房地产都包含有土地、房屋及附属的设施、设备和相关场地;物业与房地产都具有实物形态和资产形态。
(2)区别
房地产指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。
不动产指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋,由于是不可移动的,所以叫做不动产。
①使用范围不同。房地产一般指这一事物的整体,往往在宏观上使用。例如,房地产体制改革而非物业体制改革。物业一般是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地,通常是指某一具体项目。例如,物业服务项目。不动产作为一种客观存在的物质形态,是财产划分的一种形态。
②称谓的领域不同,或者说适用场合不同。不动产是民法上的说法。房地产常存在经济法和行政法及商事实务中。物业是房地产领域中单元性房地产概念的别称。物业是从使用角度讲,房地产、不动产是从财产等特性方面来说的。
③概念的外延不同。房地产包括房地产的投资、开发、建设、销售、售后管理等整个过程。物业仅仅是指房地产的交易、售后服务等使用阶段或区域。不动产包括土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建(构)筑物的物。
二者有宏观与微观之别,有全体与部分之差。也就是说,房地产是以单纯的地产、单纯的房产及房地产三种形式结合起来存在的。而对物业来说,一块土地如不经过开发,则不能称为物业,只有被开发后连同附属物一起才被统称为物业。

根据《国家职业资格培训教程——物业管理基础》上的定义,物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。
物业有住宅区、别墅区、工业厂房、写字楼、酒店、公寓、购物中心、学校、医院甚至教堂、监狱等多种类型,不论物业的具体形式是什么,作为完整的物业,至少应包括以下四个基本要素。
(1)房屋
从建筑学上讲,需要区分构造物、建筑物和构筑物。
构造物是指采用一定的技术手段将各种物料按照一定结构连接成的整体,供人居住或用于其他使用目的的构造物。房屋是建筑物最基本、最主要的物质形态,是指用建筑物料与外部空间隔开,可以容纳人在其中活动的