第四章 个人住房贷款861.ppt

第四章 个人住房贷款861.ppt第四章个人住房贷款

、审查和审批


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第一节    概述
一、个人住房贷款的概念和特点
 个人住房贷款是指放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款。个人住房贷款是一种担保贷款,即借款人必须为自己的借款提供各种形式的担保,包括抵押、质押和保证等。个人住房贷款是房地产金融业务的主要内容,并将会逐渐发展成为最主要的内容。
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⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种 从性质上说,个人住房贷款是属于消费贷款的一种,而由于房地产是高价值的普遍消费品,个人住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。
⑵个人住房贷款必须设立担保 个人住房必须设立担保,主要是因为住房贷款的贷款额大、期限长,银行的或有风险较大。担保可以是人的担保——保证,特点是方便;也可以是物的担保——质押或抵押,特点是安全。
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⑶个人住房贷款的基础是抵押权 个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角度而言,抵押权是担保物权的一种,抵押权具有优先受偿权,抵押权的设立并不一定需要完全物权——用益物权如使用权等也可以设立抵押权。
抵押权的特点:
1、抵押权属于担保物权,从属于债权而存在,并将随着债权的清偿而消失。
2、抵押权担保的债权具有优先受偿权。
3、用益物权可设立抵押权,抵押标的除了完全物权即所有权外,用益物权如使用权也可以设立抵押权。
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所有权完全物权
地上权
永佃权用益物权
地役权
物权典权限制物权
抵押权
质权担保物权
留置权
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⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化 个人住房抵押贷款可以实行证券化,具体的流程比较复杂,其核心内容就是抵押债权的标准化集成,然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券”。
为了使长期资产短期化,即使长期资产具有流动性,对房地产进行证券化,方式:
1、房地产本身或所有权(在我国为土地使用权和房屋所有权)的证券化,将房地产本身的价值或产权进行小额分割,并以证券的形式表示
2、房地产抵押债券证券化,将期长额大的抵押债券进行小额分割以有价证券的形式
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⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性 个人住房贷款具有一定的政策性,包括利率、税收、基本保障等方面的公平性的体现,也包括政府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国家,个人住房贷款的政策性特点更加明显。
⑹个人住房贷款成本较高,但效益较好 个人住房贷款的经营成本虽然较高,但由于担保条件比较严格,资金的安全性较好,利率和期限较合理,回报相当稳定,其经济效益尤其突出,是各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。
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二、个人住房贷款的种类
 政策性住房贷款包括政府和企业(单位)等多种,目前主要是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括住房公积金贷款和政府贴息贷款(如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给等)。企业单位的政策性住房贷款事实上是单位福利的一种,主要也是贴息贷款,即单位为本单位的职工购房提供贷款贴息,以奖励其忠诚服务。
 商业性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件,自主经营的住房抵押贷款,也称住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同,主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款等。
 个人住房组合贷款是上述二者的结合,是在政策性贷款不足以支持购房者购买理想住房时,由商业银行提供一定的自营性住房贷款的情形。
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三、我国个人住房信贷业务现状
 我国个人住房贷款业务虽然起步晚,但发展极为迅猛,至目前除4大国有商业银行外,中信实业、民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务,参与的贷款主体迅速增加;贷款规模发展相当迅猛,6年增长60倍,尤其是最近几年,商业性住房贷款增加最为突出,如2002年6月个人住房贷款余额达到6600亿元,年底就达到了8200亿元;个人住房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张,但仍然以东部中心城市和较高收入者为主。
 表现为:贷款规模较小,市场规范和法律体系不够完善,业务经营手段有待提高,品种可选择性低,受政策性因素影响较大,参与仍然不够广泛。
 规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜力巨大。
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四、我国个人住房贷款业务前景