上海宝山区罗店镇地块可行性研究报告.doc

上海宝山区罗店镇地块可行性研究报告
第一部分:项目概况
一、项目位置
1、项目位于上海市宝山区罗店新镇,距上海市中心区域人民广场约28公里。罗店新镇是上海市重点开发建设的“一城九镇”之一,以36洞的美兰湖高尔夫球场和20万平米的美兰湖湖景等较优的生态特色为名片,建设风格为北欧风情特色,目前该新镇区已较成型。罗店先后被国家和有关部门评为“上海新城市景观生态城镇”、“中国绿色生态文化示范城镇”、“中国著名小城镇”。但同时该新镇区域位于外环外,与城市中心城区有较远的物理和心理距离。
2、项目四至:南至美芬路,西临规划路,北至月罗路,东至抚远路。
3、地块位置示意图
项目
二、地块基本情况及规划要求指标
1、基本参数:,,建筑密度25%,绿地率35%,其中集中绿地率不小于10%。
2、退红线要求:东侧道路红线20米,建筑退让5米;南侧道路红线24米,
建筑退让5米,西侧道路红线32米,建筑退让8米。
3、建筑物限高:主要以24米为主,地块北侧部分限高28米。
4、车位要求:,。
5、配套:根据上海《城市居住区公共服务设施设置标准》配置;地块西南角规划幼托所一处,用地面积7000㎡;同时上海要求按建筑面积以320元/平方米缴纳住宅建设配套费。地块用地性质为居住用地,原则上不设置商业。
6、住宅装修比例:全装修(低层住宅除外)应达到10%以上。
三、土地出让条件、方式
1、出让方式:挂牌再现场暗标竞价(投信封报价)方式,增价幅度均为245万/次。
2、出让条件:,楼面地价3201元/平米,保证金4910万元。地价支付签订出让合同的15天内20%,60天内全额支付。
3、主要时间节点:竞买保证金到帐:9月11日16时。报名申请竞买时间:9月7日至9月22日。挂牌时间:2009年9月15日-9月25日15时30分,挂牌截止即转现场竞价。
四、项目片区规划
罗南站
美兰站
大
公园
商业街
美兰湖高尔夫球场
美兰湖
场
商
项目区域规划情况:,,,规划人口3万人。区内将配建高标准的学校(规划中)、医院(规划中)等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。
新镇居住区情况:主要分为现代城、花园城、生态城三种特色类型。生态城主要分布在湖泊区及公园、湖泊边,主要以独立式、联排式别墅为主。花园城主要分布在新镇区南北两部分,主要以联排式别墅或3-4层公寓为主。现代城主要分布在罗太路与荻泾河中间,以塔式公寓与联排别墅相结合。区内规划定位较高,居住密度较低,以别墅和洋房为主。
片区交通:区域内有沪太路和蕴川路作为联接到城区的南北主要干线,其中本项目距离沪太路(贯通外中内环线)直线距离约1公里;沪太路正在扩建,由目前的双向2车道扩建双向6车道景观大道,届时将较大程度改善片区与市中心区域的车行状况,同时M7轻轨线(世博线、至静安寺-世博片区-浦东)预计最迟2010年4月通车,并在沪太路设美兰湖站,步行至项目约15分钟,同时在片区南侧设罗南站。
第二部分:市场情况
一、上海市房地产市场
一季度上海市房地产市场快