物业管理法律纠纷与风险.ppt

物业管理法律纠纷与风险规避
劳动合同法带来的法律冲击
强制性签订无固定期限劳动合同
规章制度不可片面制定,须与工会协商
不签订书面劳动合同,将面临高昂的成本
试用期限制严格,违法试用要付赔偿金
违约金法有限制,不得自由约定
劳动者解约情形扩大,影响企业用工安排
裁员时规定强制留用人员,不利企业用人决策
劳动合同期满终止也要支付经济补偿,增加企业用工成本
强制性购买社会保险
劳动合同中必须签社会保险条款,社会保险条款是劳动合同的必备条款
违法辞退员工,应加倍支付经济补偿
违法劳务派遣,用工单位风险增加
物权法带来的法律冲击
有利的方面:
重新界定了不动产所有权的构成
以建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系与法律制度
限制了业主大会的成立与业主委员会的选举
明确了业主不得以放弃权利不履行义务
明确了共有部分、共同管理权利不得单独处分
清晰地界定了车库、车位所有权的归属
赋予了业主的诉讼权利
扩展了相邻关系以及地役权的内容
不有利的方面:
限制了业主大会之成员权
限制了业主大会的成立与业主委员会的选举
在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求
增加了专项维修资金使用的难度
混淆了共有权与共用部分的概念
混淆了管理人与管理服务人的概念
混淆了管理规约与业主公约的概念
专有部分、共有部分界定不清
没有赋予业主大会、业主委员会的诉讼主体资格
相邻关系、地役权的内容粗糙不明晰
不动产所有权的构成
建筑物区分所有权的构成
业主的建筑物区分所有权《中华人民共和国物权法》第六章
专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”
专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”
专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权”
《物权法》与原《物业管理条例》的区别
业主共同决定的事项通过条件,与原《物业管理条例》的区别:
原《条例》的2/3投票权
《物权法》的双2/3
《物权法》与原《物业管理条例》的区别
业主共同决定的事项通过条件,与原《物业管理条例》的区别:
原《条例》的“双过半”
《物权法》的“新双过半”
业主与非业主使用人身份界定
业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物区分所有权人
……《物业管理条例》规定的房屋所有权人
非业主使用人……物业使用人、住户、租户等
不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认
没有办理产权证书……签订了售房合同发展商将客观上已经交付了房屋业主
业主非业主的界定严格以产权证书(或售房合同)和《中华人民共和国婚姻法》界定