国有土地使用权价格评估.ppt

房地产估价实务
主讲:黄忠副教授
国家注册房地产估价师
国家注册土地估价师
国有土地使用权出让价评估
国有土地使用权出让价格评估
出让
协议
挂牌
招标
拍卖
划拨
补缴土地出让金
出让底价
竞买保证金
起拍价
起始价
评估
国有土地使用权出让价格评估的特点
国有土地使用权出让价格评估采用公开市场价值标准
估价时点一般为估价作业日期以后某一时点
不同出让方式可侧重采用不同的估价方法
搜集市场资料时,尤其应注重所选实例的可替代性
要注意出让土地使用权的价格有生地价、毛地价和熟地价之分
各种主要估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用
方法
市
场
法
假设开发法
成
本
法
基准地价修正法
交易案例丰富
规划设计已经审批
各种补偿标准和税费资料易获取
基准地价资料齐备
案例分析与作业
课堂讨论:
某制药企业为扩大经营规模,准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定,老厂区土地由政府按一定价格收购后,重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地,建设新的现代化制药厂。经调查,该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地,土地面积为3000平方米,重新开发后,规划建设商务办公楼,。该办公楼建成后,预计售价为11000元/平方米,开发期为两年,建筑费为4500元/平方米,专业费和不可预见费分别为建筑费的5%和3%,建造成本第一年投入45%,第二年投入55%,年内均匀投入,建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15%;税金为房地产售价的6%,年贷款利率为8%,土地还原利率为6%。W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩,因当地人多地少,故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定,征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收;耕地占用税按5元/平方米计收;耕地开垦费按10元/平方米计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水,场地平整),土地开发费为60元/平方米,开发周期为1年,开发费在开发周期内均匀投入;土地开发的投资回报率为15%,经调查,该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定,开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/平方米,住宅用地土地出让金最低不得低于300元/平方米,商业用地出让金最低不得低于600元/平方米。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/平方米,住宅用地土地出让金最低不得低于500元/平方米,商业用地出让金最低不得低于930元/平方米。1. 请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。2. 经协商,当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿,试问,该企业最高可以得到多少补偿。3. 该企业如以该补偿价购置开发区的土地,可以最多购买多少面积的土地。
问题分析
(1)明确问题要求。本问题涉及两个估价对象,三种价格类型。一是求取老厂区用地在规划条件下,法定最高年期的出让土地使用权价格;二是求取老厂区用地在规划条件下的划拨土地使用权价格,进而确定企业可以得到的补偿金额;三是求取工业开发区土地的市场价格,进而确定企业可购置的土地面积。
(2)梳理有关资料。①估价对象资料,分析案例时需针对不同估价对象,明确土地用途,尤其对老厂区用地,要弄清其规划用途和规划容积率;②市场调查资料,该类资料是确定解题思路和选择估价方法的主要依据,本题提供了老厂区用地未来开发完成后的价值、开发费用及相关参数资料;工业开发区的开发费用、土地出让金标准、周边地区的征地费用等资料。审题时要特别留意开发周期、开发费用的投人情况及各项参数的内涵。另外,还要特别注意题目中对老厂区补偿标准的说明。
(3)考虑资料取舍,明确估价技术思路。针对不同估价对象,选取相应的市场调查资料,确定估价技术思路与方法。
(1)根据资料,老厂区土地属于待开发土地,且有明确的规划条件和不动产售价、建筑成本等资料,适用于剩余法。具体思路为:①根据待估宗地的土地面积、规划容积率及办公楼的预期售价测算不动产开发完成后价值;②计算建造成本、利息、利润及销售税费;③用不动产开发完成后价值扣除建造成本、利息、利润及销售税费,得到老厂区规划条件下的出让土地使用权价格。(2)用老厂区规划条件下的出让土地使用权价格,扣除商业用地土地出让金,得到其规划条件下的划拨土地使用权价格;再乘以补偿比例即可得到对企业的补偿价格。(3)根据征地费用及相关税费、开发费用、出让金等资料,用成本逼近法测算工业开发区单位面积地价;再用