许昌市场研究报告(定稿).doc

许昌许继大道项目
市场研究报告
宏观市场环境分析
政策环境描述
政策导向
2007年中国房地产市场宏观调控的一个显著特点,就是把政策重心和资源主要放在了住房保障的公共政策上。
2007年8月,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容,它的主旨恰恰不在房价,而在保障。
《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等细化执行文件出台
政策解读:近两年国家政策的导向住房保障方面,解决关系民生的重大问题。抑制房价上涨的速度,让老百姓住得起房子是重点。而经适房、廉租房、限价房的无缝对接,使社会保障性住房有了一个系统的体系。
《中华人民共和国物权法》经人大审议通过
《物权法》是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律,是调整财产关系的重要法律。一些法律专家评价说,中国制定物权法,一个主要目的就是“构建完善的私有财产保护法律制度,依法保护私有财产,最终促使一切创造社会财富的源泉充分涌流”。“私产入宪”被认为是物权法制定过程中最重要事件。
《许昌市经济适用住房建设管理意见的通知》出台
明确了经济适用住房的准入条件、建设标准、优惠政策、销售定价、审核程序、上市交易管理等方面的内容,为经济适用住房的建设管理提供了政策依据。
2008年1月,《许昌市加强住房保障建设解决市区低收入家庭住房困难发展规划》出台
以市区低收入住房困难家庭为保障对象,力争2008年至2010年,许昌市区建设经济适用房35万平方米,,实现市区低收入家庭人均住房面积达到城市平均住房面积的60%以上。
廉租住房保障资金要纳入年度财政预算安排,住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设,土地出让净收益的10%用于廉租住房建设,廉租住房租金收入专项用于廉租住房的维护和管理。
土地政策
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
为规范国有建设用地使用权出让行为,优化土地资源配置,建立公开、公平、公正的土地使用制度,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》,制定了本规定。
《国土资源部表示要采取四项措施防止部分开发商囤地》
这项措施将从以下三方面影响未来土地市场供应:一是在土地出让规模上,土地管理部门会根据竞标房地产企业的实际开发能力,将出让土地规模控制在其三年开发能力范围内;二是在开发项目严格控制三年开发周期,如果开发商三年未完成项目开发将受一定惩罚;三是在土地出让文件中将说明三年必须开发完毕的条件,开发商在受让土地时也必须接受和做出相应承诺。
《土地储备管理办法》
土地储备制度运行涉及拆迁、土地征收、城市规划、资金管理、银行贷款、投资立项等多方面工作,对我国土地市场发展影响深远。制定《土地储备管理办法》,对严格土地管理,加强土地调控,促进节约集约用地,具有重大意义。
土地管理将实行问责制,违法面积超15%将被问责
未来土地管理工作将重点探索建立共同责任机制、激励约束机制、土地管理控制、参与宏观调控机制和土地管理长效机制。甘藏春还透露,土地管理还将实行问责制,凡辖区内土地违法面积超过增量土地面积15%的政府,将面临被问责。
国土资源部:坚决停止供应别墅类房地产开发用地
国土资源部高级官员28日在北京强调,今年要从严控制新增建设用地,严格审查新开工项目建设用地,坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。
对经营性土地出让进行专项检查清理
国土资源部今年将继续从严控制新增建设用地规模。按照管住总量、严控增量、盘活存量、节约集约的原则,落实土地宏观调控各项政策措施。健全完善征地管理政策措施。今年国土资源部还将出台实施建设用地监督管理办法,确保征地程序的严格履行、征地补偿安置措施的落实。
全国招拍挂出让土地面积和价款,、5796亿元,、9551亿元,有力地促进了资源的市场配置。
国土部拟推出土地调控指标体系
为加强宏观调控,国土资源部将通过多项政策,拟推出土地调控指标体系。如城市地价指数、土地金融等相关政策。
金融政策
央行、银监会发布《关于加强商业房地产信贷管理的补充通知》,明确规定第二套房贷应以借款人家庭为单位,认定房贷次数
2007年9月27日央行、银监会共同发布通知,要求严格住房消费贷款管理,对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的,首付款比例不得低于40%,.
《通知》规定,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积