房产税立法的长远利益.doc

房产税立法的长远利益
摘要:
对于房产税,一直有人把它与房价挂起钩来,一种观点认为,征收房产税可以降低房价,另一种观点则正相反,坚持征房产税不能降低房价。要把说这个问题说透,首先必须了解房产税开征的主要目的是什么?房产税是如何征的?
关键词:
房产税,房价,立法。
正文:
在政府征收房产税的合法性存在问题的情况下,其是否具有合理性呢?
最早提出征收房产税时,主张尽快出台的理由是,在保有环节对住宅征税可以抑制需求、降低房价,这种说法符合我国房地产市场现实吗?商品房作为一种商品,其价格最终由供求关系决定,调控房价只能从供求关系入手,而不能从增减成本的角度入手。根据这一原理,降低土地出让金或者增加购房成本、增加保有住房成本都不能降低房价。同样,在商品房供不应求的时代,卖家可以轻而易举地将各种税费转嫁到买家身上而获得相同的利润。调控房价只能从供求关系入手,限制购房套数在一定程度上限制了需求,可以达到供需平衡,甚至供大于求,可以控制房价;政府增加保障性住房的供应量和土地供应量可以达到供需平衡,甚至供大于求,也可以控制房价。房产税仅仅增加保有住房的成本,没有改变供需关系,因此,不能控制房价。而且,由于房产税成本最终可能由购房者承担,因此房产税可能会推高房价。
近十年来,我国政府对房地产业实施宏观调控时,在税收工具上主要选择使用营业税、个人所得税和契税等,征税依据主要是保有时间,此次两市开始房产税改革试点,从已经公布的方案来看,和房地产调控有联系吗?商品房的需求中有很大比例是炒房需求,而不是真正的居住需求,调控房价应当从打击炒房者入手。但房产税同样打击不了炒房者,因为炒房者都是短期持有,长则七八年,短则一两年就会出手,每年百分之几的房产税根本抑制不了炒房者。而且,炒房者所炒的都是小户型商品房,很少有人炒大户型和别墅,这也是很多房地产项目中的小户型商品房开盘之初就被抢购一空,仅剩大户型商品房的原因之一。房产税的主要征收对象却不是小户型商品房,而是大户型商品房和别墅,因此,这种房产税根本打击不了炒房者,与控制房价的目标没有关系。
主张对住宅在保有环节开征房产税的人期望通过这个新税为地方政府创造一个新的较大的税源,以平衡中央和地方失衡的财政分配关系。这也是目前中国税制改革追求的目标之一,即从现有的以增值税和营业税等间接税为主的税制结构,向以个人所得税和房产税为主的直接税收转变,使地方政府不再单纯依靠“卖地为生”。房产税能否成为地方税收主要来源?这一预期目的不是由房产税自身来决定的,而是由整个税收体制的改革和调整来决定的。就目前的房产税现状来看,所取得的税收收入还很有限,不可能成为地方税收的主要来源。
当然,政府可以扩大房产税的征收范围,提高房产税的税率以增加房产税收入,但如此一来就会大大提高我国整体的税收负担,特别是增加个体纳税人的税收负担,在我国税收负担已经不轻的情况下,再大幅度提高税收负担是不现实的,也不利于经济的持续稳定发展,更容易引起普通纳税人的抵制。当然,如果在提高房产税的同时,能够降低或者取消其他税费,如降低土地出让金,取消城镇土地使用税,降低个人所得税,使纳税人的整体税收负担不增加,房产税有可能成为地方税收的主要来源。向居民征房产税,是居民要向政府直接缴纳货币,而依据又是居民花钱买来的不动产。这样的税种,让政府和纳税人直接面对面,在我国