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物业管理运作的四个阶段
物业管理的两种经营模式,目前物业管理经营粗分为两类,一类是全服务型管理模式,即公平收取各业户之管理费用,并合理支付使用,定期公布帐目,费用结余属于全体业主、客户,并转入次年管理费中使用。不足部分由全体业主依据《管理公约》之规定补足。其二是全承包型物业管理模式,即所有管理费收取包干使用无须公布帐目,结余作为盈利归管理公司。两种形式各有特点,但基于业主利益角度出发,为能够做到物业管理的良性循环及保持管理的稳定性、持续性,故大部分管理公司采取第一种类型。 物业管理的运作流程:物业管理是一复杂、完整的系统工程,良好的物业管理可以极大地提高物业的经济使用寿命,极具投资升值的保障。专业及完善的物业管理,是能 够为客户提供一安全、舒适、和谐和居住、工作、使用环境,保障投资者、使用者的利益。 
根据物业管理在房地产开发、建设、使用各阶段的不同作用及特点,物业管理的运作可分为以下四个阶段:物业管理策划阶段、物业管理的准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的运作阶段。
1、物业管理的策划阶段: 所谓物业管理的策划阶段,是指物业管理企业在接管物业之前就提早介入,以物业管理的角度对物业环境、功能、使用、维修、施工、设施提出建 议。为物业今后的投入使用创造条件,并且最大化节约资金。为今后良好的物业管理打下基础。同时,根据物业的建设特点,依据购买使用者的物业管 理服务要求,初步制订物业管理服务档次、确定服务标准及服务项目。 
2、物业管理的前期准备阶段: 物业管理的前期准备阶段,一般在物业竣工投入使用前八个月开始。主要工作包括:决定自行组建、选聘物业管理公司或顾问公司参与管理。制订 物业管理前期开办财务预算及年度预算,制订物业管理整体动作方案,编制物业管理所需的各种文件,包括:《管理公约》、《住户手册》、《住户守则》、《装修规则》、《停车场规则》、《物业收楼文件》、《租约》等。拟订内部机构设置及人员编制,逐步分期、分批选聘管理人员及培训。设计 各部门的运作方案及规章制度。由于物业管理前期准备阶段的专业性非常强,故此聘请专业物业顾问公司以其丰富的经验、成熟的专业管理技术作为 支持是今后成功于否的保障。成功的前期准备阶段可为后期实际运作打下良好的基础,可以极大避免今后管理的随意性,最大限度地规避今后的管理风 险,并充分体现发展的建设目的。 
3、物业管理的启动阶段:
 物业管理的全面启动阶段,是以物业的接管验收为标志。此阶段包括: 物业的接管验收、办理客户收楼、入住手续、全面物业管理服务的展开、建立物业的档案资料、客户资料、除执行日常管理工作外还要制订整个物业的 管理、保养、维护计划。这一阶段的工作纷繁复杂,因此在制订出各种计划的同时,要严格执行环环相扣。在为客户提供服务的同时,加强沟通宣传管 理公司的管理规定,以谋求客户的理解支持并及时根据客户的要求,调整各种管理计划,以求更加适合、满足客户之需求。 
4、物业管理的日常运作阶段: 此阶段最主要的内容包括日常综合管理服务的稳定与提高。其中包括:物业维修管理、设备维护保养管理、环境绿化管理、安全管理、有偿服务管 理等。在为客户提供优质服务的同时,以《管理公约》及其他管理规定为依据,处理各种管理当中出现的问题并合理利用财务资源,做到开源节流,提 高资金利用率,改善物业的使用功能。对管理工