德思勤绿景 深圳龙华牛栏前项目前期策划及可行性分析报告.doc

德思勤绿景_深圳龙华牛栏前项目前期策划及可行性分析报告德思勤绿景_深圳龙华牛栏前项目前期策划及
可行性分析报告
二〇一二年十月

前言
受滨州天鸿房地产公司的委托,我司对滨州房地产市场进行全面细致调研分析。调查的内容主要包括滨州房地产市场宏观、中观、微观等方面,同时对滨州市现阶段的房地产供给和需求市场进行专业调研分析,对天鸿房地产公司待开发项目进行深入分析和前期策划。
本次调研采取了实地调查、深度访谈、行业专家座谈会、抽样问卷调查等多种调查方式和调查办法。通过调查所收集资料,整理完成了本调查报告。
本报告为我司提供的初步方案。对本案的投资开发以及后期市场运作,我司有广泛的市场经验,在本案具体运作中可提供更多的策划服务,具体内容可在与贵司进一步深层次的合作中逐步落实。
第一篇滨州市宏观环境
一、滨州城市概况
1、城市基本情况
【地理位置】  滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸,北通渤海,东临东营市,南连淄博市,西南与济南市交界,西与德州市接壤,西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。全市境域横跨黄河两岸,总面积9445平方公里。
滨州市地理位置优越,位居山东半岛城市群和环渤海湾经济圈两大经济区之间,是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。随着济青高速、国道205线黄河公路大桥、滨博高速、滨大高速、威乌高速滨州段、滨州铁路公路大桥、滨港线铁路、万吨级海港的建设,滨州市作为山东的海上北大门,将为鲁北、鲁中、鲁西和中原地区开辟更为经济便捷的通道,成为连接东北经济区与中原经济区的枢纽。
【环境气候】  属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候,冬冷夏热,雨热同期,四季分明。-℃,℃,极端最低气温-℃。-,。
【地域特征】  滨州市地势南高北低,大致上由西南向东北倾斜,渐次过度到大海。以小清河为界,全境呈现南北两种不同类型的地貌特征:小清河以南为低山丘陵区,以北为黄河冲击平原。 
【人口民族】  2006年末,,,。全市少数民族约占总人口的5‰,分布全市各县区。主体少数民族是回族,主要集中在阳信、无棣县。
【行政区划】滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。全市18个乡,53个镇,15个办事处。
【城市特点】  滨州具有依河傍海的天然优势,是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心,京津塘和山东半岛两大经济区的结合部,环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤海经济圈的崛起,黄河经济带的振兴,为滨州的开发奠定了基础。
2、滨州市区概况
滨城区地处黄河下游鲁北平原,面积1040平方公里,是滨州市委、市政府驻地,也是全市的政治、经济、文化和信息中心。滨城区地势西南部偏高,黄河从市区南端穿境而过,气候属温带季风气候,大陆性较强。四季分明,日照充足,°C。滨城区1990年被评为全国“十佳”卫生城,1992年顺利通过国家卫生城市鉴定。
市区由新立河分隔成东西两区。东区为老市区,车水马龙,商业繁华,有以银座广场、渤海国际广场为中心的市区核心商圈。但是老市区因道路狭窄、交通较为混乱而面临改造。西区为新市政府所在位置,是滨州市新行政中心,未来居住中心区。经过近三年的大量设施配套及道路建设,西区拥有中海公园、新滨公园、新城音乐喷泉广场、齐鲁文化绿地等优美环境条件,更有宽畅的道路系统、优良的交通条件,西区将为滨州市未来的城市中心。
市政大楼及音乐喷泉广场
3、城市人口及居住状况
(1)滨州市各县区人口分布状况
县区名称
土地面积(平方公里)
总户数
总人口
户均人数
人口密度(人/平方公里)
全市
9445
1104623
3731633

395
滨城区
1041
201923
630708

606
惠民县
1364
161982
630460

462
阳信县
798
124853
440601

552
无棣县
1979
138830
441854

223
沾化县
2114
126708
386760

183
博兴县
900
146996
480989

534
邹平县
1250
203331
720261

576
(数据来源滨州市统计局,下同)
除无棣县、沾化县的人口密度较低外,其它县区的人口密度都比较靠近。滨城区作为滨州市中心城区,人口密度优势未明显突出,一方面反映了滨城区城市凝聚力有限