2015年知名房地产企业费用核算规范(含管理费用财务费用).doc

:统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策,适应管理要求,加强费用控制。
:本办法适用于集团内房地产开发企业;“管理费用”、“财务费用”的明细科目名称及核算口径同样适用于集团内非房地产开发单位;物业公司在执行本规定时,若与《集团物业会计核算规范》不符,按《集团物业会计核算规范》的规定执行。
:总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况;集团内各公司负责具体实施,并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制
费用的归集
管理费用
“管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用(工资、奖金、社会劳动保险等)、行政费用(办公费、差旅费、通讯费等),以及公司的财产费、坏帐准备等与业务无直接关系的费用;其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。
下列费用属实质性的“管理费用”:
◆公司总监级以上人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用;
◆与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用;
◆公司非履行业务职能而发生的费用,如公司活动费,上级单位分摊的管理费、坏帐准备等;
下列费用属非实质性管理费用,先在“管理费用”科目中归集、核算,按月(季)转入其它相应费用科目:
◆直接从事产品销售(或服务提供)的部门,一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门(或物业公司的管理处)的人工费、行政费用、财产费用等先在“管理费用”中归集核算,在月底一次性按总额转入“营业费用”;
◆直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部、项目发展部等部门发生的人工、行政费用、财产费用等先在“管理费用”中归集核算,在月底一次性按总额转入“开发间接费”;
营业(销售)费用
“营业费用”归集日常销售产品(或提供服务)而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用;
下列费用在“营业费用”项目归集核算:
媒体广告、策划、推广活动、代理佣金、品牌建设、售楼书等费用;
政府收取的各项房屋交易费用;
◆完工物业维护、保养费,及空房管理费、暖气费等;
◆应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用;
◆班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费;
◆“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售(或服务提供)的部门的人工费、行政费、财产费等属实质性的“营业费用”。
下列费用不属于“营业费用”:
◆广告设施、销售环境改造、样板间、售楼处装修装饰等费用(计入“开发间接费”);
◆委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务收支”中核算,不在“营业费用”核算,但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算;
◆物业公司与业务经营直接相关的物料消耗(计入经营成本)。
财务费用
“财务费用”核算公司为筹集资金等而发生的费用,包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关的手续费等辅助费用;
可资本化的借款费用先在“财务费用”中核算,至少每季末转入“