柏年美食街可行性研究报告.doc

项目开发单位
项目开发公司为中国柏年集团,
项目建设背景
柏年美食街处于北二路以南,淄博路以北,东、西临大型居民区,毗邻石油大学,区域环境良好,交通便捷。
一直以来,交通对于一个地区的经济发展有着至关的作用,因此得天独厚的地理优势以及四通八达的交通网络,使得此位置经济大增。东营市整体经济迅速发展,这使得本项目的建立顺应了东营大开发、大发展的趋势。
公司定位本项目就是个MALL(英文全称‘shoppingmall’),把本项目打造成东营最大的,集餐饮、商业、娱乐、文化的时尚休闲美食一条街,中西融合、新旧结合,将体现东营淳朴面风又充满现代感的建筑荣为一体,成为代表东营文化风貌的都市旅游景点。让游客充分领略东营文化的新生代,更能感受东营经济的腾飞。
项目名称及建设内容
项目名称
项目名称: 柏年美食街
项目地址:处于北二路以南,淄博路以北,东、西临大型居民区,毗邻石油大学
建设内容
本项目总建筑面积平方米,总投资万元,全部是商业建筑面积。
本项目第一期已完工,并投入使用,第二期筹备建设中,详细如列表
表1-1 柏年美食街第一期建设内容表
序号
项目名称
面积(平方米)
1
标准超市
700
2
零售百货
300
3
娱乐天地(好乐星)
4
大型餐饮酒楼
5
特色风味餐饮
6
休闲餐饮
表1-2 柏年美食街第二期建设内容表
序号
项目名称
面积(平方米)
1
办公
2
酒店式公寓
3
宾馆
4
浴场
5
夜总会
6
大卖场
第二章项目宏观环境分析
经济发展状况
基本概况
改革开放以来,东营的经济取得了很大发展,经济实力不断增强。特别是
国务院已正式批复《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》。以此为起点,黄河三角洲地区的发展上升为国家战略,成为国家区域协调发展战略的重要组成部分。黄河三角洲高效生态经济区的发展和建设,给黄河三角洲和山东省带来前所未有的机遇,东营市作为黄河三角洲的中心城市和主战场,发展空间巨大。
收入消费水平
基本概况
总体来看,近几年来,东营市的经济迅速发展,城乡居民收入大幅度增加,消费结构不断优化,生活质量逐步改善。人均收入及人均消费支出均保持了较快的增长势头。
餐饮、娱乐、休闲行业发展迅速,东营市最大的KTV好乐星,就坐落在百年大厦,茶楼,饭店等很多都门庭若市。

东营市的批发零售贸易业保持了相当高的增长速度,人民消费能力不断提高;餐饮业近两年增长速度更快,表明随着收入水平的提高,人们的消费层次不断上升。
第三章项目市场预测与分析
商业环境分析
业态特点
在大的发展环境下,东营商业的发展也呈现出蓬勃向上的态势,通过上面的分析可以看出,东营的商业业态主要具有以下几个特点:
(1)目前中心格局明朗,副商圈初露端倪
中心商业圈内商业发展比较成熟,全市商业基本上主要集中在济南路为中心的中心商圈内,除此之外,商业分布受城市规划影响比较大,由于城市规划发展方向的不确定性,商业发展比较分散,基本上是为了解决居民的住房需求而自发形成的临街店面。
(2)业态发展进入品牌时期
近几年,随着外地品牌零售商的加入,零售连锁市场有了一个大的跳跃,基本上形成了一个多业态、多形式、跨行业、跨区域发展的新格局。
(3)百货业发展比较落后,面临着激烈的市场淘汰压力
百货业市场竞争激烈,以前的百货业迫于经营状况方面的压力纷纷转行,
经过市场淘汰,目前只有百货大楼,供销商场这两个百货市场规模并不是很大,内部业态分布比较杂乱,形象档次感觉较一般,面临着重新包装改造。
(4)休闲餐饮业发达,但目前规模和集中性较低
区域业态分析

(1)百货商厦
(2)超市
超市比较多,但是比较杂乱,档次参差不齐;
小超市遍地开花,这部分超市规模都比较小,分布在中心商圈外围,主要是解决附近社区居民的日常需求问题。大超市主要集中在市中心步行街周边,比较大的超市主要有盛大超市、银座、振华;
(3)酒店
随着上饶旅游业和总体经济的不断发展,酒店业也顺势发展,档次不断提升,酒店遍地开花。
餐饮休闲娱乐等服务配套齐备
大多数星级宾馆都配备中高档的餐饮设施(包括中餐厅、咖啡厅、酒吧、客房送餐服务等)、娱乐设施(包括棋牌室、健身室、按摩室、KTV、桑拿浴室等);
所有星级宾馆都配备面积较大的综合会议厅及宴会厅,满足各种商务、宴请等活动方面的需求。
(4)餐饮业
上饶餐饮店数量较多,分布较散
中低档餐饮店规模较小,分布较散
茶房、咖啡厅数量较少,经营状况一般
(5)娱乐业
东营娱乐业发展迅速,经营状况良好
高档