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个人住房贷款——值得关注的优质资产业务
陈晓蕾
中国的个人住房贷款业务作为住房金融的重要组成部分,是伴随着城市住宅制度及土地使用制度改革、伴随着房地产业的复苏和规范逐步发展起来的。在零售业务成为中外银行新一轮竞争焦点之际,这一在中国市场发展最早的个人资产业务更凸显出其不可取代的特性优势,成为“兵家必争”。
一、从个人住房贷款的产品特征观其发展优势
与其它银行资产业务相比,个人住房贷款具有周期较长、收益稳定、风险较低、易于规范等特点,与银行经营的安全性、流动性、盈利性原则密切贴合,构成其独特的发展优势。
(一)优秀的质量表现,使个人住房贷款业务成为银行资产组合中最具安全性的产品之一
截至2001年12月31日,4家国有商业银行共发放5072亿元住房贷款,不良贷款不到1%。其中,%的不良贷款比率,趋近国际同业水平。
而我行的个人住房贷款质量则更高,以更加稳健的统计方法(即只要一笔贷款某一期发生逾期,则该笔贷款剩余的全部本金,包括尚未到期部分均作逾期贷款处理)进行统计,截至2002年底,%;%,是个人住房贷款逾期率的4倍;%,是个人住房贷款逾期率的17倍。
可见,个人住房贷款是风险最低的资产业务之一,它的迅速发展将成为银行改良资产组合的有效途径。
(二)初始期限长而证券化可能性大,使个人住房贷款成为一种长短皆宜,实际流动性较强的资产
虽然个人住房贷款是初始期限(即合同期限)较长的产品,根据现行制度规定,最长贷款期限可达30年,而运作过程中批量处理比重较高、标准化程度较强的特点,却使其成为资产证券化的首选产品,既大大增强了资产流动性,又便于其根据银行期限匹配状况在长期资产和短期资产间进行自由转换。虽然目前资产证券化的条件尚未完全成熟,但在此趋势下,个人住房贷款灵活的流动优势将受到越来越多的青睐。
(三)每月偿还本息的业务特性是个人住房贷款的盈利优势
个人住房贷款一般根据还款计划,每月偿还本息,一方面带来稳定的现金流入,一方面通过月复利的形式提高了贷款的实际利率,从而增强了该业务的盈利能力。
二、个人住房贷款作为我行个人资产业务主打产品之驱动因素
无论在较为成熟完整的国际市场还是零售业务刚刚起步的国内市场上,个人住房贷款均在个人资产业务中占有重要地位。
在我行,个人住房贷款自1995年开办以来,一直是我行个人资产业务的主推品种,近年来更得到较大发展(见下表),%的比例水平与发达国家银行(30-50%)、甚至国内发展较好的银行(%)同类数据相比,均存在一定差距。
国内外银行的成功经验表明,个人住房贷款优势产品地位的形成并非偶然,而其在我行未来业务发展中作为主打产品亦是必然趋势,现将其间主要驱动因素分析如下:
(一)市场驱动
消费者的旺盛需求,房地产业景气水平的持续,宏观经济政策的支持是住房金融,尤其是个人住房贷款发展的外在驱动因素。
虽然近期在部分地区和部分项目中出现了房地产业泡沫发展和炒作行为,但在我国整体经济发展的良好态势下,房地产业作为支柱产业从长期看仍会得到持续发展,与之配套的住房金融亦是如此。据有关报告显示,到2000年底,我国城镇居民的人均住房建筑面