业务培训之三--法律审查11.doc

业务培训材料之三:
法律审查部分
一、主体的合法性(包括借款主体和反担保主体)
1、贷款的主体合法性
没有绝对禁止贷款的企业主体,但银行对下列这些行业有所限制:
(1) 房地产
(2) 金融业
(3) 租赁业
(4) 商务服务中的投资与资产管理业
(5) 教育业
(6) 卫生医疗业
(7) 电力、燃气、水德生产与供应业
(8) 仅具有管理职能的集团母公司
2、担保主体的合法性
下列主体不能作为担保主体:
未经国务院批准的国家机关
以公益为目的的事业单位,如学校、幼儿园、医院、养老院(不管公立还是私立都不行)
未经授权的分支机构、职能部门
供销社
村委会、村民小组主体的限制(因属于群众性组织一般不属于担保主体具有偿还能力的经济组织的范围)
3、调查主体资格时应注意的事项
企业营业执照的真实性,在调查的时候业务人员应检验原件
企业是否年检,未通过年检的企业不能作为合法的借款主体
主体是个人的是否具有完全行为能力,如是否已成年、是否有精神病
通过授权获得资格的,查看授权的真实性和合法性,
注意营业期限的持续时间,营业期限短于担保期限或者期限不明的,会直接影响责任的实现
审查的时候注意名称
顺便提一下,集团公司与集团有限公司有着本质区别,集团公司仅仅进行管理,不具备资产,就风控方面不能成为合格的主体,集团有限公司则不一样。
二、保证方式和期限
有约定按约定,无约定按连带责任
期限中要注意的问题是,在最高额担保授信的实际适用期限如果在最后一次授信使用中约定了的期限不能超过担保合同的期限。
三、内部决议的合法性
企业章程和公司法对公司或有所限制,我们并不一定知道是否超过企业的限额,因此要求每个企业提供股东会决议,注意承诺函并不能替代股东会决议。
四、自然人保证
1、自然人的财产往往与家庭财产难以区分,其处分需要明确经全体共有人同意。在调查中应审查财产是否为其所有,并取得共有人同意。并要求配偶作为共同担保的责任人。
2、以地方财产担保的,《财政部关于规范地方财政担保行为的通知》和《关于加强宏观调控、整顿和规范各类打捆贷款的通知》对以地方财政作出了严格限制,停止对担保法规定之外的贷款和债务停止提供担保和变相担保,如实体需要合法的项目、程序需要人大批准等繁琐的手续,所以如遇到这种情况,应注意对相关合法性审查,这种情况比较少见,在这里就不展开了。
五、抵(质)押物的限制(重点)
1、抵押的优先受偿的限制
船舶、航空器优先权优先于抵押权。
建设工程承包人的优先受偿权优先的债权并不包括违约所造成的损失,优先权行使期为竣工或约定竣工之日起6个月内。购房消费者交付买房的全部或大部分款项后,承包人就该房的优先权不得对抗买受人。
抵押人先欠税时,税收优先于抵押权
2、流押禁止(不得抵押期届满后由抵押权人所有)
3、就抵押物价值已设置抵押部分再抵押的,无效
4、抵押物的限制
(1) 国家财产
(2) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权
(3) 乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押,建筑物抵押的,占用范围内的土地使用权同时抵押(注意需要向县级以上人民政府管理部门登记在案)
(4) 所有权、使用权权属不明(有争议)的财产
(5) 依法被查封、冻结、扣押监管的财产
(6) 禁止流通的财产,如烟草的制造设备、枪支弹药制造设备
(7) 违章、违法的建筑物,违章违法的建筑:
(1)未申请或申请未获得批准,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。
(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。
(3)擅自改变了使用性质建成的建筑。
(4)擅自将临时建筑设成为永久性建筑
简单一点就是土地使用证和房产证的使用用途不一的、不符合城市规划的建筑、违法占地的。
以出让方式取得土地使用权,未付清土地使用权出让金或不按出让合同约定的期限和条件投资开发的、未取得权属证书的。
(8) 以租赁方式的使用土地
(9) 已受理破产案件前6个月的财产
(10)公益设施、财产(但是公益主体下的经营性财产不在此列)
六、注意事项:
1、土地的主动收回和惩罚性收回,调查不动产的时候要特别注意是否在拆迁规划之内,还有空置的土地要注意已经空置了多久,因有空置两年国家收回的限制,所以要注意监管。
2、对四荒土地抵押的注意审查其取得的方式是否符合:招拍挂方式取得、经发包方同意、取得承包经营权。
3、房产抵押时注意租赁权的问题,要求企业提供租赁合同。
另:注意房产的权属情况,包括所有人、面积、发证机关
⑴ 面积不符:房产证、土地证上记载面积是A,而实际面积是B。 
⑵ 位置不符:房产证、土地证上记载的四至边界与实际不符。 
⑶ 产权人不符:房产证、