市场调研模块商业地产市场调研不求人.ppt

商业市场调研模块
市调前准备工作
收集资料
准备工具
相关文件
(必须在项目组出发前三天发给开发商准备)


、访谈提纲

(明确该项目组成员及联系方式)
、网上资料(城市概括、历史沿革、人口特征等)
(开发商背景及特征、项目概括、决策人员、开发商困惑及目标等)
——电脑+相机+录音笔
——计数器+笔记本+笔
——城市地图、手绘区域交通干道图(出发前必做事项,保证项目成员独立完成手绘工作)

工商市调
模块结构


、消费者、经营者、投资者


历史沿革
政治人文
经济
人口
产业
房地产板块研究
功能分区
城市发展历程及方向
人口分布状况
土地供应状况
重大交通和市政设施
商业网点规划
城市商圈结构划分
商圈交通结构调查
商业体量、业态调查
商业租金状况调查
代表商业调查
竞争项目分布状况
竞争项目物业状况调查
竞争项目经营状况调查
竞争项目销售状况调查
竞争项目营销情况调查
开发商调查
消费者调查
经营者调查
投资者调查
附:访谈名录
地块道路结构
地块四至
人流车流状况
商业经营及租金状况
辐射人口
1,2部分主要以文献等二手资料为主,3~6部分主要以实地调研的一手资料为主,本模块以探讨3~6部分的调研方法为主
结合市调的流程,将3~6部分的实地调研的内容划分为七大部分:
1
城市结构扫描
2
地块研究
3
相关测试(人流、车流、提袋率等)
4
商业体量/业态/租金等调查
5
6
在营/在售/待售项目调查
7
相关人士访谈
问卷调查
以项目地块为原点进行城市扫描,建立项目区位坐标体系
1
城市结构扫描
城市道路体系框架
城市商圈划分
重大设施分布
项目与其他区域距离
城市意向扫描
重点项目坐标
【目的】
建立项目组对陌生城市的基本认识、项目在城市中的区位以及重点在营/在售/待建项目的城市坐标
【工具】
汽车(开发商提供)、照相机、城市地图、城市楼盘图、笔、笔记本
【人员】
城市房地产向导(开发商提供)、市调全体人员
【方法】
,按汽车行驶距离为标准来测定地块与城市核心商圈、重大公共设施基础设施等的距离;——广告牌、标志性建筑、售楼处、重点项目、城市广场等
【成果】
,,,、重大设施等的距离,
地块勘查,把现场带回家
2
地块研究
项目四至
地块自然和人文资源
地块高差
拆迁/工程进展情况
周边道路基本资料
临近商业租金状况
【目的】
建立对地块条件的全方位认识,明确地块与道路/城市的关系,项目面临的工程环境
【工具】
照相机、笔和笔记本、秒表、计数器
【人员】
市调全体人员
【方法】
,(经营者)
【成果】
,,,(见道路调查表)
1
2
3
4
5
6
7
8
项目四至选点拍照:
点四至:
1
北
东
南
西
道路人流车流状况(方法见“测试”部分)
地块商业价值分布图:
人流结构测试——衡量区域繁荣度的
相关测试(人流、车流、提袋率等)
4
人流量测试
车流测试
提袋率测试
客单价测试
性别比测试
捕捉率测试
【目的】
通过人流量及人流结构的区域比较来确定各商圈的属性
【工具】计数器、笔记本
【人员】
项目组人员(可有其它人员协助)
【方法】
,以五分钟人流为一个计量单位,两次之间间隔1分钟
【成果】


肯德基/麦当劳测试
【相关公式】
提袋率
=提袋人数/总人流量
性别比
=女性人数/总人流量
捕捉率(测集中商业)
=进入人流/途径人流量
表2:提袋率和女性比例调查
代表位置
总提袋率
总女性比例
次数
总人流量
女性人数
女性比例
提袋人数
提袋率
A
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1
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3
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B
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2