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最佳实践地产公司拿地术PPT.ppt


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卓有识度圆融会通
最佳实践:地产公司拿地术
2018/8/16
前言
万科在2008年致股东信中有一段发人深省的话,“在土地交易完全市场化的背景下,部分先发企业在不可替代资源上的独占性已不复存在,随着存量土地资源的逐步消耗,这一方面的先发优势正在迅速弱化并日渐消亡,因而房地产行业所能够期待的,只能是一个公平的收益水平”。尽管招拍挂制度实行之后,各企业在拿地能力方面的差距呈缩小趋势,但很多开发商还是不遗余力地修炼自己的独门秘籍,以期立于“公平收益水平”之上。
目录
一、高境界:无招胜有招(代表公司:万科)
二、早计划:从小培养(代表公司:中南建设)
三、竖大旗:组建亲友团(代表公司:万达)
四、硬靠山:父母包办(代表公司:信达地产)
一、高境界:无招胜有招(代表公司:万科)
万科的拿地策略:万科在把握土地获取量时,并非像大多数企业以土地面积作为约束变量,而是以总获取金额作为核心的约束变量,并下达到各区域为单位的子公司。
核心思想:一般地产商拿地有三种策略,顺周期(追涨杀跌,大多数公司如此),反周期(国内很少企业能做到),万科采用的是规避周期策略。这种方式类似于定投,其要点在于,因为锁定了每期的买入金额,所以价格越低的时候,买入的数量就越多,这样在经历一次完整的周期后,平均买入成本会低于波动中轴。这种规避周期的策略适用于趋势不明朗的情况,近几年住宅市场周期日益缩短,使得预测和把握周期成为一项超出人力范围的工作,万科的策略以不变应万变,无招胜有招,在瞬息万变的行业里,其中庸之道正是脱颖而出的利器。
一、高境界:无招胜有招(代表公司:万科)
市场表现:无论行业在高点还是低位,万科都会拿地,即使在2007年提出拐点论后都没有停止购地,2008年更是成为唯一一个购地超过100亿元的公司。从下表可以看出,拿地上万科投入的资金量波动小,周期特征不明显。正如万科在2007年年报中的话一样,“土地不同于其他生产原料,难以从市场上随时购得,企业如不能提前购入一定量土地,经营的持续性都会遇到挑战,更遑论发展,完全停止购地,是一个十分极端的决定”。正是这样的策略使万科在2005年地产调控年拿到了大量便宜土地,开始一路领先,并在行业普遍彷徨时将2006-2008年设定为高速增长期,而很多顺周期的企业就不免遭受行业周期的洗礼了。
新增土地面积/万平方米
土地款/亿元
年份
万科
保利
金地
万科
保利
金地
2005

2006
1201
311
127


2007
934

505
318


2008
465
594



18
2009
1036
1338

461
万科、保利、金地历年拿地情况
二、早计划:从小培养(代表公司:中南建设)
拿地策略:这类公司在二三线城市大量存在,通过帮助政府做一级开发,一边“从小培养”,一边和“娘家”打好关系,从而在二级开发拿地中掌握主动权。
核心思想:在城市化快速发展的背景下,许多城市的老城区已经成为城市扩张最大的瓶颈,不得不开辟新城。建新城就意味着要建大量市政配套,而政府往往没有充足的配套资金,所以政府有找企业帮助做一级开发的内在需求,从而给城

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  • 时间2018-08-16