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REITs操作要点与国内典型案例比较研究
一、REITs产品的典型架构与要点说明
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REITs即房地产信托投资基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金通过集中投资于可带来收入的房地产项目,例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅,以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。
按照是否面向公众发行,REITs可分为公募REITs和私募REITs;按照投资获利模式,REITs主要分为权益投资型、抵押贷款型和混合型三种,其中以权益投资型为主。
目前,REITs产品的典型架构如下:
在REITs实施过程中,风险隔离等优势是通过SPV实现的,SPV是证券化交易能否成功的关键。SPV是一个以资产证券化为唯一目的的独立法律实体,是资产证券化交易结构的核心和中枢。通过设立SPV,实现了破产隔离和真实销售,保证了基础资产现金流的稳定。SPV不仅是发起人也投资者之间的中介,还连接着受托管理机构,评级机构,担保机构和证券承销商等中介服务机构。SPV自身的破产风险隔离特征,保证了所发行证券的安全性,获取了投资者充分的信任和认可,在资产证券化过程中发挥着实质性的作用。
同时,为降低金融产品信用风险,采取合适的增信措施是不可或缺的。在REITs实施过程中,金融产品发行人通过抵押、保险以及其他一些协议安排,在现金流不足以偿付产品投资者时,向投资者提供一定程度赔偿的保证,从而使被增级债券获得了高于发行人自身信用水平的信用等级。
在REITs实践中,REITs的信用增级往往采取如下方式:
结构化信用增级
产品结构分为优先级和次级。由原始权益人持有次级份额的这种结构化信用增级方式,一是有助于提高优先级的信用评级;二是原始权益人留存适当份额,可以缓解其他投资人对道德风险的顾虑;三是可满足优先级的收益率要求;四是原始权益人也可通过持有次级份额,可能获取高额剩余收益,也可能承担较大风险。
原始权益人担保
如果所产生现金流不足以达到预期收益率和偿还本金的要求,则由原始权益人对差额部分进行补足。
提高分红资金覆盖率
以收益权为基础资产的资产管理计划,其现金流要大于所发行资产管理计划的本金和收益,实际现金流高于融资额及预期收益之和,覆盖率在1以上。
在目前国内已经成形的案例中,我们将能够看到这三种增信措施都有所采用。
二、国内类REITs产品比较研究
2014年9月30日,央行表态要积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。住建部也表示要求积极推进房地产投资信托基金试点,支持从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道,发展租赁市场。随着中国房地产行业步入存量时代和房价长期以来的持续上涨,单个物业的交易所需的资金体量也越来越大。资金供给和房地产行业经营造成的资金需求之间的期限错配问题将日益突出,因此REITs的推出有其内在需求;另外在宏观经济去杠杆的大背景下,REITs作为在国外快速发展并且运行模式成熟的资产证券品种,快速推进也在情理之中。下面就近年来中国发行的类REITs产品做一个比较分析。
通过对已公开信息的整理,目前国内已经实施的、比较典型的案例主要如下:
海印