住房反向抵押贷款可行性分析及其应用研究.doc

住房反向抵押贷款可行性分析及其应用研究.doc重庆大学硕士学位论文 1 绪论
我国有些房地产部门、寿险部门已经对其进行了深入的研究。据了解,“以房
养老”模式的推动者、中国房地产开发集团前总裁孟晓苏透露,我国首个主营“以房
养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批。“以房养老”模式即我们所说
的住房反向抵押贷款,说明住房反向抵押贷款在逐步得到我国居民的认可,其在
我国的广泛推广应用只是时间上的问题。国外反向抵押贷款虽然比较成熟,但是
由于消费****惯、传统文化、税收体制、土地政策等因素的不同,我国不能采取拿
来主义的做法。应该在借鉴的基础上,结合我国实际国情,创造出适合我国发展
的住房反向抵押贷款,本文就是拟在认真总结国外发展住房反向抵押贷款的经验
教训的基础上,探讨住房反向抵押贷款引入我国的必要性、可行性和具体操作方
式;并进行产品设计,包括产品定价、风险管理等,提出有关政策建议,供有关
决策部门参考。
研究意义
住房反向抵押贷款已在国外较为成功的开展,而我国目前还尚未引入。因此,
我国需要探索适合我国国情的住房反向抵押贷款,对它的研究,具有重要的理论
意义和现实意义。
理论意义
①在住房反向抵押贷款的研究过程中,涉及房地产经济、社会保障、金融保
险、制度经济学等的理论与思想方法。住房反向抵押贷款是一种交叉金融产品,
通过与这些理论重新组合和融会,丰富了相关理论。
②通过对住房反向抵押贷款的研究,形成了新的金融保险产品,实现了金融
工具创新,使金融、保险、投资等不同金融工具相连接并有机会相互补充,丰富
了我国的信贷金融产品。
现实意义
①通过住房反向抵押贷款的研究,为我国现阶段实现比较现实的养老保障体
系提供成熟的理论依据和方法。通过住房反向抵押贷款,不仅可以改善老年人的
晚年生活,减轻社会保障体系的压力、促进社会福利制度的完善和发展,同时也
可以保证社会弱势群体的生活安定,有力地保障社会稳定。
②住房反向抵押贷款可以给金融机构特别是商业银行开拓新的业务。住房反
向抵押贷款在减轻社会保障体系压力的同时,也可以促进银行、保险公司等金融
机构的业务向多元化方向转变,使得金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合
在一起。
③通过住房反向抵押贷款这种模式,可以改变我国目前的消费模式,拉动内
需,促进我国的经济发展,形成我国国民经济增长的新动力。
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重庆大学硕士学位论文 1 绪论
国内外研究现状
国外研究现状
自20世纪60年代开始,西方发达国家陆续进入老龄化社会,社会保障体系面
临着新的挑战和压力。为有效解决老年人贫困问题,西方国家进行了积极的探索,
设计出了住房反向抵押贷款并且取得了一些研究成果。通过这些研究成果,为争
取住房反向抵押贷款的政府支持、改善外部环境、规避市场风险、推进立法、加
强监管、完善产品设计提供了很好的理论支持。美国对反抵押贷款的研究从上个
世纪70年代就已经开始,1987年美国国会根据《住房法案(the housing Act)》推出
了房产转换抵押贷款(Home Equity Converse Mortgage)示范项目以后,对于反向
抵押贷款的研究逐步深入。英国则为了消除ERM产品设计带来的不良影响而侧重
于对如何扩大市场规模和如何改进设计的研究。20世纪80年代以后,由于世界老
龄化问题的日益严重,加拿大、新加坡等国家也开展了对住房反向抵押贷款的研
究,但是其研究的重点是探讨把这种产品引入本国的可行性,以及如何结合本国
国情,研究开发本土化产品。
在个人需求研究方面,Jacob使用1977年AHS(American Housing Survey)的数
据,对住房反向抵押贷款的需求行分析,得出四分之一年龄在65岁或以上,收入
低于贫困线以下的房主可以通过房产资产转换项目脱贫。Katsura,Struyk和Newman
也预测了房产置换项目的个人需求,认为10%老年人将会参与进来。只是由于调查
数据的不同,结果也有较大差异。
在风险研究方面,Symanoski指出,贷款人面临着借款人长寿、利率变化和未
来房产价值波动等风险。主要是由于寿命长短和房地产交割时间的不确定,使得
贷款本息额大于住房价值所造成的风险。Schiller和Weiss指出贷款人面临道德风
险,由于信息的不对称性,使得借款人会在预期寿命更长的情况下选择此产品,
而且没有足够的激励机制自付费去维修房屋,由此产生逆向选择问题。Rasmussen,
an指出,为了规避风险,可将贷款额度设定在足够低的水平以
保证房产价值降低后仍能抵消本息总额,但是这会由于贷款额度的降低影响借款
人的积极性,从而导致市场需求不足。
在市场细分方面,由于消费群体具体条件的差异