基于系统动力学的酒店投资项目经济评价.doc

基于系统动力学的酒店投资项目经济评价.doc场分析主要包括现实市场分析、潜在市场分析、竞争力分析等;市场技术分析又称市场微观
分析,主要包括市场潜力分析、区位分析、市场定位和服务产品分析等。
国外文献综述
纵观目前国外酒店项目可行性研究、酒店投资方面的理论研究现状,主要有以下研究
成果:
20 世纪 60 年代后期,特别是 20 世纪 70 年代以后,市场营销学进入了成熟、分化阶
段。市场营销学的应用、研究范围迅速扩大,形成了消费品市场营销学、服务市场营销学、
旅游市场营销学、旅馆酒店市场营销学等众多的分支学科。从这一时期开始,一些高星级
酒店逐步应用投资前市场分析的一些理论和方法来进行投资决策。但在资料查询过程中,
有关高星级酒店投资前市场分析方面研究多从定性角度进行分析,有一部分研究从定量角
度进行,但没有与高星级市场分析直接相关的研究。斯蒂芬·L·J 史密斯[6]研究了市场分划法
和需求预测方法。尼尔·沃恩(Nei1 Weame)[7]认为在世界各地,随意建筑相同的酒店并期
待这类投资可以带来回报已不可能,因此进行市场分析以确定明确的目标市场是相当重要
的。维瑟拉·R·拉奥(Vithala ),乔尔·H·斯特克尔[8]详细分析了酒店消费行为、市场细
分方法及市场需求方法。阿兰·T·斯塔茨[9]定性及定量角度介绍了酒店市场分析的基本内
容及一些方法。Chuck [10]着重从国际酒店开发角度进行市场分析。Yup Churg[11]研究
了高星级酒店客房出租率、房价与市场份额之间的内在关系。Makens 认为酒店业自身一些
特性的影响使得市场分析具有相当的重要性。Ray petteruto、Divid Dseltz[12]介绍了酒店的选
址对酒店成功的意义。哈罗德·L·瓦格尔(Harold )[13]研究了客房增长率与 GDP 之间
的关系。维克多·密德尔敦研究了酒店市场定位问题。
国际一些著名的咨询公司虽然进行较多的酒店投资前市场分析,如 20 世纪 80 年代雷
迪森公司、乔伊斯酒店公司、凯悦公司以及其他一些酒店连锁公司投资开发了多种类型的
住宿设施,实行不同的服务水准、不同的服务项目以及不同的价格结构。这类举措实际上
就是酒店在投资前根据对市场分析而面对当时人口增长及其按人口统计因素特征、经济特
征和心理类型特征细分情况的出现等重大外部因素做出的反应。但由于涉及多方面的因素,
这些研究理论及方法并未出现在大众媒介上。
国际知名酒店顾问公司华盛国际(HVS International)创始人及总裁 Stephen Rushmore
先生编著的《Hotel Investments Handbook》(2002version)为酒店投资者(包括酒店业主、
酒店贷款机构、酒店运营商)进行酒店投资提供了基本工具,该著作以美国酒店业为背景,
论述了酒店投资的计划步骤、酒店投资项目经济可行性的程序、各步骤程序的操作方法与
技术[14]。
现代酒店鼻祖斯塔特勒 100年前提出了“酒店经营成功的关键三要素是:地段、地段,
还是地段”。由于酒店地段如此重要,因而有不少国内外学者提出了酒店开发的区位理论,
如经济潜力决定论、爱尔伯特等人提出的 G IS(地理信息系统)决策说、Peter Jones 提出旅
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游者需求决定论、Larry Yu 提出绝对区位和相对区位双重决定论、赵金林和奥尔森提出的
口岸城市渗透说、折衷理论等。研究方法有商圈分析法、GIS 分析法、层次分析法、德尔
菲法、盈亏分析法、空间决策支持系统分析法、度量法、回归分析法等[15]。
国内文献综述
国内酒店投资方面的研究多借用国外的研究。前几年集中在酒店营销角度的市场分析
研究,近几年开始对酒店投资前市场分析有了一些研究,但多数也是以定性方法为主,即
主要以文字作为表现手法,对所研究内容进行理性的分析,约占总研究论文数的 90%左右。
一部分书籍或论文运用统计数据、野外考察、问卷调查、访谈或内容分析法对研究内容进
行分析,这些文章的表现手法更倾向于用数据说明问题,或用一些定量方法,包括均数、
频数、相关分析、统计检验、回归分析、因子分析、聚类分析、对应分析等对定性材料进
行归类分析。但也仅是对酒店市场分析,而非着重研究高星级酒店投资前市场分析。何建
民研究酒店市场环境分析的基本内容,对消费者购买行为进行详细的分析,并提出了预测
酒店需求和客源发展潜力与趋势的具体方法,酒店市场细分和目标选择与定位方法等。
湖南师范大学旅游学院酒店管理系主任及教授邓新华先生著的《酒店投资的可行性研
究》[16]总结了酒店投资可行性研究的基本原则,包括客观性原则(进行客观调查、客观分
析、客观评价)、