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论承租人先买权的十个问题
承租人先买权,亦称承租人的优先购买权,是一个颇为复杂的“老问题”。至今,学术界仍是众说纷坛,司法实践也往往各行其道。前段时期,笔者在最高人民法院有幸负责《人民法院案例选》“优先购买权”特别栏目之策划,利用这一机会,较为系统地梳理了近年来的承租人先买权案例、论文、法律、法规、规章以及批复等,并方教于周边最高法院、部分高级法院一线办案人员以及不少专家学者,从中选择了有关先买权最有争议的十个疑难问题展开讨论,以期对承租人先买权制度之完善有所裨益。
一、先买权定性须重申的两点
将承租人先买权视作一种具有“物权化”倾向的法定权利,已成为主流,绝大多数国家的立法亦采此说,故不赘述。不过,为讨论其他问题之便,有必要重申两个关节点:
第一,承租人先买权是一种附条件的形成权。“形成权,是依照权利人的单方面意思表示就能使既存的法律关系发生变化的权利。”承租人先买权作为一种形成权,即指先买权人依自己一方的意思,形成以出租人与第三人同等条件为内容的契约,无须义务人的承诺。也就是说,承租人行使先买权后,依法排除了出租人把房屋转让给他人的可能,在双方之间形成了买卖的权利义务关系。凭单方面意思表示形成法律关系,是形成权最基本的特征。同时,这种形成权也被法律附设了一定的限制条件,如行使的合理期间及方式、必须为同等条件、第三人善意取得的例外、共有人先买权顺位问题,等等。
第二,承租人先买权还是一种期待权。期待权是相对即得权而言的,是法律对形成之中权利的提前保护。虽然先买权依法定或约定即告成立,但其能否行使,取决于出租人是否将租赁房屋出卖,只有在决定出卖于第三人时,先买权始得行使。就此而言,先买权只是一种先买的机会。这种机会能不能实现,还要受诸多因素的制约,比如,出卖本身的多义性、部分出租与整体转让的限制、次承租人的顺位、能否迳行判决实现先买权等。
下文所述之问题,立基于以上两点。
二、对“视为出卖”的情形处理
作为先买权行使的前提条件之一,出租人必须先将租赁房屋出卖。出卖,系所有权的有偿转让,赠与、遗赠和继承不在此列。
问题在于,对现实中大量存在的“视为出卖”情形,承租人是否享有先买权?对此,应分不同情况作具体分析:
(1)承租人应享有先买权的情形。根据《拍卖法》第3条规定,拍卖乃是以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。从词义分析,拍卖应视为出卖。但是,先买权行使能否适用于房屋拍卖,理论界存在截然不同的两种观点,肯定说和否定说,前者如德国民法,后者如台湾地区民法。笔者认为,若承租人对进行竞拍的租赁房屋不能优先购买,有违我国先买权之法定规则,更何况,根据《城市房地产抵押管理办法》第41、42条规定,在抵押权人通过拍卖等合法方式处分抵押房地产时,抵押房地产的共有人或承租人依法享有优先购买权。据此规定,在拍卖的场合,承租人应当有权行使先买权。
此外,法院在强制执行被执行人的出租房屋时,不论采取拍卖、变卖或其他方式进行处置,必须对案外承租人的先买权予以充分的保护,不得擅自剥夺。因为强制执行是出租人在被依法强制情势下的“出卖”,故承租人的先买权仍应得到保护。
(2)承租人不享有先买权的情形。以租赁房屋作价入股的,或以租赁房屋与他人从事合作开发的,或企业发生收购、合并、分立而导致租赁房屋的权利转移的;或以租赁房屋与他人进行产权交换的,往往被一些地方性法规“视为出卖”。但是,这种转让所涉及的“同等条件”具有独特性而不可重复,所以,承租人无法享有先买权。
(3)承租人酌情享有先买权的情形。依据《德国民法典》第570b条之(1)的规定,如出租人将住房出卖给其家庭成员或家属的,则承租人不得行使先买权。我国立法对此未作明文规定,可这种买卖与纯粹的市场交易有所不同,应当有所保护。当然,对于家庭成员或家属的界定也不宜作过分的扩张解释,否则,不利于对先买权的保护。实践中,应视具体情况酌情处理。
三、先买权的行使期间及方式
先买权应在一定期限内合理行使,此为各国法律之通例。然而,其中的问题却较为繁芜,以出租人是否履行通知义务为分野,可从两条路径分别论述之。
第一种情况,出租人履行通知义务时,先买权的行使期间及方式如何确定?这里涉及以下几个问题:
(1)出租人履行通知义务的期限如何确定?《意见》第118条、《城市房屋管理条例》第11条均规定出租人出卖出租房屋,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权;《合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。显见,我国法律对承租人先买权的行使期间规定并不一致,《合同法》相对属于上位法,应当以之为准。但是,由于《合同法》规定的较为含糊,司法实践中的通常作法仍是参照《意见》将3个月