管理会计在房地产成本管理中的应用.doc

管理会计在房地产成本管理中的应用.doc管理会计在房地产成本管理中的应用
我国房地产产业集中度低,地产黄金十年高速扩张发展造就全国近9万家地产开发企业,但全国性、集团化地产企业少。黄金时代作别,房企面临大洗牌,企业并购增多,地产企业金融化、专业化及多元化发展趋势明显。
现代企业管理制度要求,在企业管理中实行计划、协调、沟通与控制,管理直接影响到企业的生存与可持续发展。财务管理是企业管理的重要组成部分,但是现实中,房企的成本管理与财务管理脱节,财务管理没有充分发挥应有的作用。
一、房地产开发财务管理现状
多数中小房企的财务管理就是财务核算和纳税申报,兼做一些企业融资贷款和房屋抵押贷款等,开发定位的项目可行性研究由营销策划部门负责,开发成本管理由造价人员负责。这种分置管理缺乏有机的联系和融合贯通,企业管理者、决策者更多把财务作为核算部门而非参与企业管理的部门,重核算轻管理,未分设财务会计和管理会计。
二、会计系统
(一)会计分类
财务会计(ounting):向外部各方(如投资者、政府机构、银行和供应商)提供报告,计量和记录各项交易,提供基于公认会计准则(GAAP)的财务报表。
管理会计(ounting):计量、分析和报告财务、非财务信息,帮助管理人员进行决策,实现组织目标。
成本会计(ounting):为管理会计和财务会计提供信息,计量、分析和报告组织内与获取或使用资源成本相关的财务和非财务信息。
管理会计与成本会计之间并不存在很清晰的区别,现代会计认为收集成本信息是管理决策过程的一项功能,本文将成本会计作为管理会计的一项职能分析。
(二)会计系统
会计系统是公司总体管理信息系统的一个子系统,一个组织内的会计系统可分为管理会计系统与财务会计系统。
财务会计系统主要为外部使用者提供信息,将详细说明的经济事项作为输入的数据(客观并可验证的财务信息),按指定的规则和惯例进行处理,时间上以历史为导向(记录和报告的是已发生的事项),着眼于公司整体业绩,提供的信息聚合度很高。
管理会计系统为内部使用者提供信息,管理会计不需要遵守公认会计原则的有关规定,可自由选择所需要的任何信息(可以是财务的也可是非财务的,性质较主观),只要它们符合成本效益原则即可,时间上同样记录和报告已发生的事项,但非常强调提供未来事项的有关信息,按管理层要求提供十分详细的信息。
管理会计和财务会计的报告经常是源于同一个数据库,而该数据库最初建立的目的通常是为满足财务会计的需求,二者有非常密切的关系。虽然财务会计的核算资料能满足基本管理要求,但不能满足各种变化多端的特殊成本管理的需要,要满足这些需要,必须要运用管理会计。
三、管理会计系统的作用
构建管理会计系统的目的,在于计量各项成本,并将之分配到每个实体(成本对象)。成本分配的准确性并不以绝对强调成本真实为基础,更注重成本分配方法的合理性与逻辑性。歪曲的成本分配会导致错误的决策和评价,建立成本的可追溯性是提高成本分配准确性的关键一环。间接成本不能追溯至成本对象(没有因果关系,追溯不具经济可行性),间接成本分配至各成本对象的过程称为分摊,分摊建立在简便原则或假定联系的基础上。
管理会计师需要准确的产品成本计算法和详细有用的输入数据以帮助管理者改善质量,提高生产效率和降低成本。企业管理者需要管理会计师帮助他们识别成本