房产交易所得税新政涉税博弈之风险.doc

对于房产新政,各种应对的段子都出来了,有很多坊间流传的可以较少交税的方法,很多人问我这些做法可行不,对此我在这里以法律的知识给大家讲一下这些手段背后的风险。
第一种说法就是假结婚了,买卖双方结婚,婚后资产归属交换,然后再离婚。很多人认为这是一个很好的方式,虽然说起来雷人,但这样做的确实不少,为此前面沸沸扬扬的要收取夫妻更名费的事情背景就是大量的假夫妻真卖房。对于结婚的做法,真正的风险也是很大的,原因就是在结婚的双方仅仅为了交易房子,但其中一方是有可能负有巨额债务的,在一方有巨额债务的情况下,有可能这些债务需要夫妻共同承担,这里你可能会说我们可以约定清楚资产分配,但这个约定是否对第三人产生效力就难说了,第三人可以主张你们的财产约定是为了逃废第三人债务恶意为之的,这样的约定依法是无效的!你还可能会说这样的债务时间是结婚前的,婚后可以不承担,但实际的问题就是如果交易的一方与债主是串通的,你的问题就难办了,他们可以把债务产生的时间变更签署到结婚内。你还可以认为这样的假结婚是有一个协议的,届时你可以把假结婚的协议拿出来,但这样的做法与前面说的财产约定一样,可以被第三人认为是恶意在逃废债务而约定的,就算你可以找到中介公司等做证明,这个证明也有瑕疵,因为中介给你这样避税涉嫌违法,要受到法律制裁,他们多半不会给你作证,即使你有中介公司当初对你们交易签署的各种合同和法律文件,也存在房屋买卖双方一下子看对眼了闪婚的可能;更进一步的是这假结婚的协议本身因为有违法嫌疑就涉嫌无效。所以假结婚就是要面对第三人债主的风险。假结婚还有一个风险就是一方要占便宜,因为中国没有婚内***一说,假结婚手续办下来,一方起了色心干了点什么,也不会承担法律责任的。
还有一个广泛流传的方法,讲的是房子抵押买主,买主把钱借给卖主,约定如果不还钱则买主有担保物,然后通过法院诉讼解决问题。这个方法实际上也是风险很大的做法,这里的关键就是我们的《担保法》明确规定有限制,《担保法》第四十条:订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。所以约定直接归买主的约定本身是无效的约定,除非法院枉法,想要法院判决直接归买主是不可能的,当初车辆限购通过法院这样干就让不少法院成为了罪犯。因此这个做法合法的情况下是法院判决以后要拍卖的,拍卖也是可能要缴税的。还有就是即使是你能够让法院无视有关法规的禁止规定判决,还要面临另外的风险,就是交易的过程当中房屋的价值发生了变化,房屋涨价对方反悔怎么办?对方就直接还钱了!还有房价如果下跌了,买主反悔则要求还钱。如果不还的话拍卖房屋的差价卖主还要补的!更有一种可能就是卖主本身就是钓鱼的,看似便宜的抛售房子,实际上是你诉讼的时候他抗辩,在中国走司法程序可能要走一两年,等判决下来了他就还钱,实际上是引诱你给他借款了。最后还有一个问题就是法院让你的房子抵债,抵债的数额有所得,在程序上规避了交税,但在实体上并不是结婚财产变更那样已经没有了交税的义务,如果有人举报你漏税,你是不得不要补缴的!这里被举报的可能性很大的,法院和中介都可能,因为举报偷税偷税我们的政策是给予保密和高额的奖励,奖励数额能够有罚款的30%以上,这绝对不是小钱!因此这个通过诉讼钻空子的做法完全是不懂法的人想出来的。
还有很多人说为了避税可以把价钱写低,但