房产税-中国的政策难题.doc

5月23日,在就房产税问题接受记者专访时,住建部政策研究中心副主任秦虹表示,按目前房产税试点城市的方案来看,房产税收得越少,说明房产税试点越成功。这样的认识是有害的,也是不符合金融规律的。
政府开征房产税的目的必须厘清。开征房产税,是为了寻求替代“土地财政”的良方,而绝不仅是为了抑制高价房。
“房产税收得越少越成功”的逻辑显然与此背道而驰。沪渝两市都实行了针对高房价的差别化税率,如在上海,本市居民新购的第二套商品房,按平均房价的两倍为界,%%两档税率。在重庆购买独栋商品住宅和高档住房的,按前两年平均房价的3倍、3至4倍和4倍以上,%、1%%三档税率,重庆居民购买普通住宅不征税。
上海和重庆房产税收得少,只能说明价格高的住房卖得少。这意味着高价房的需求低,那么高价房的价格上涨的概率就小。而如果高价房的价格不涨,低价房的价格上涨空间就不大。据了解,重庆市今年应税高档房的成交价同比已经下降了10%。从本质上来说,沪渝两地的房产税是对某一区间以上的高价房的惩罚性税种,既不是持有税,更不是资本利得税,与通常意义上所称的物业税意义完全不同。
如此房产税埋下了严重的后遗症。房地产多了一个抑制高价的税种,却没有解决中国房地产的心腹之患。虽然还未到征税周期,目前判定房产税数量为时过早,但两市房产税总体较少是不争的事实。
即便今年两市房产税收入高达1亿元,对地方财政仍然是杯水车薪,两市财政对土地的依赖程度不会因此下降。2010年,,%,上海则超过1500亿元。中国社科院发布的2011年房地产蓝皮书显示,“十一五”期间,全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元,%,%,这还不包括附着在房地产上的众多税费。地方基础设施建设和保障房建设资金大量来源于此。
 
但今年前4个月,北京、上海、深圳等城市土地出让金收入同比均减少超过三成,北京更是大幅减少55%,至今年下半年,一些地方政府将面临无米下炊的窘境,变异的房产税却温柔无力,被加上成功的桂冠端坐一旁。        
不从根本上治理房地产市场,房地产市场甚至中国经济都将面临巨大风险。         
第一个风险是地方财政赤字与银行风险。目前一些地方政府绞尽脑汁增加投融资平台,向银行融资。地方政府收入从何而来?向伤痕累累的实体企业严厉征税吗?向个人头上增加税收吗?银行利率水涨船高,表面上渔翁得利,实际上却暗含了越来越大的坏账风险,或者在房地产泡沫崩溃后引发野村证券所说的资产负债表的衰退。                       
第二个风险是民间高利贷的风险。根据笔者的市场调研,目前民间投资资金有70%投向了房地产信托或者房地产基金,以稳获10%以上的年化收益率,但这背后是房地产公司背负高额融资成本。目前中小房地产开发商信托融资成本高达20%甚至25%,而大型房地产开发商融资成本则在15%左右。如此高的融资成本,加上成交量下挫,很可能引发资金链断裂。据测算,从去年开始有5000亿元以上资金流入房地产信托,一些人盲目相信地产不灭的神话,趁房产商资金链抽紧大发横财,而一旦房地产急速下挫,将引发民间金融