房地产信托市场风险积累.doc

畸高的收益率及监管层的密切关注再次将房地产信托置于风口浪尖。
专家表示,目前开发商的信托融资成本已超过15%,而楼市成交已初显疲态,双重挤压下,市场风险累积不容忽视。监管层尽管未出台针对房地产信托的新政策,但在银行推出的理财产品以及信托公司融资等方面,均屡屡向投资者和有关机构提示了风险,因此,投资者不可掉以轻心,更不可盲目追求高收益率。
中小房企融资全面转向信托
易居研究院近日发布报告指出,目前全国房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速,出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象,企业自筹资金比重处在历史高位,融资环境明显趋紧。
大型房企多转向海外融资,恒大地产、雅居乐、合生创展、中骏置业、复地、华南城、碧桂园、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式发力海外资本市场储备资金。
中小房企则全面转向极具灵活性的金融工具——信托融资。从近几个月各个信托公司发行的房地产信托产品来看,大部分都投向中小开发商位于二三线城市的住宅类项目,融资额大多在5亿元以内。也有少数知名大型房企身影,如世茂股份,去年5月以来已前后进行了5次信托融资,总融资规模超过26亿元。
北京市天睿律师事务所运营总监陈谋博告诉记者。“在调控政策的作用下,一定会有部分中小房地产开发商倒掉。现在中小开发商都不可能从银行获得开发贷款,通过我们公司介绍融资的百分之百都是房地产开发商,他们普遍希望能通过信托融资。”
自从国家对房地产市场开始严厉的调控政策以来,房地产信托业就逆势而起。中国信托业协会数据显示,,%。
同期央行数据显示,一季度人民币房地产贷款新增5095亿元,同比少增3338亿元,房地产开发贷款新增1678亿元,,其中还包括保障性住房开发贷款的651亿元。
信贷与信托“此消彼长”,可见信托资金已成为中小房企的主要融资来源之一。
房地产信托销售火爆
多位接受记者采访的信托公司人士表示,房地产企业“求资若渴”,而信托公司受到净资本管理约束,不可能无限制发行信托产品,使得房地产信托“供不应求”,收益率屡屡创新高。
据好买基金研究中心监测,去年10月之前,%-%之间,%,今年以来均在7%以上,最低收益率接近10%的房地产信托产品不胜枚举。而信托产品的最高预期收益率从11%一路涨至15%,个别信托计划甚至打出最高收益率超过20%以此吸引投资者。
股市低迷,楼市前景不明,房地产信托如此可观的收益预期,确实颇具投资吸引力。
宜信财富管理中心高级贵宾理财顾问葛伟芬告诉记者,信托投资门槛以100万元起步,投资者是高净值客户,特别是楼市限购令出台后,很多客户将注意力转向房地产信托。“尤其是去年下半年以来,收益率越来越高,目前我们代售的房地产信托计划收益率均在9%-12%。今年房地产信托销售很好,特别是一些质量好的项目,产品出来一周就被抢购一空。”
高收益总是伴随高风险,楼市成交已初显疲态,开发商在信托产品到期时能否回笼资金,能否及时兑付是房地产信托产品的风险所在。
葛伟芬称,现在做的房地产信托项目都是二三线、三四线城市,拿地成本低,且当地政