鲁能集团山水绿城项目整合营销策划提案(全套)258P.ppt

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宜宾鲁能A-08地块整合营销策划提案
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前言
。
,所需施工图纸、进度皆为阶段性提供,在一定程度上影响策划精准性。
、项目的工程进度、项目其它专业环节的跟进完善进行修正。
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目录
一、项目策划的理论基础
1、我们面对的市场状况
2、我们面对的目标消费群
3、我们的项目状况(SWOT分析及营销思路提炼)
二、项目整合营销策略
1、产品策略
2、价格策略
3、销售策略
4、推广策略
三、项目销售执行
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物质
(房子)
精神
(生命)
物质需求
(居住)
精神需求
(理想生活模式)
产品策略
价格策略
销售策略
推广策略
买
卖
市场
策划的理论基础
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整合营销策划的意义
房地产整合营销策划可分为两个部:
第一部分:项目整合营销战略;
第二部分:项目整合营销管理。
整合营销战略的意义:
即营销的本质,建立健全一个有效的制度来进行营销分析、计划、执行和控制,同时将向客户传递满意的服务与支持制度化。
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1、我们面对的市场状况
宏观背景结论:宜宾房地产市场总体特征和发展趋势
1、受政策影响,供小于求,整个市区房地产市场目前处于卖方市场
2、房价相对较高
3、开发商素质和开发水平不高
4、开发观念滞后于消费观念,从而使现有产品品质与消费者的期望存在较大差距
5、政府有关职能部门观念落后,服务态度和相关资料信息整合与掌握不够
6、多数开发商的经营方式及手段较为粗放
7、宜宾市城区房地产市场发展不平衡,表现为物业不平衡和区域不平衡
8、宜宾城区的房地产市场正处在一个质变的发展上升阶段
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: 区域住宅市场特征
1、南岸住宅市场东西区发展不平衡,东区较为成熟,西区才起步。
2、西区住宅市场起点高,规划设计较为超前,规划配套设施档次高;东区则起步早,发育度高。
3、发展潜力差异大,东区可供开发的土地日渐稀少,特别是居住用地量受限,(折合1089亩)可供开发的居住用地;而西区广袤用地正待大规模开发。
4、开发规模和档次较高,上百亩的小区开发已成为主流,并出现了跃层、电梯公寓、连排别墅等多种改善居家品质的物业。
5、东区住宅已成为市民居家的首选区域,“绿洲家园”等品质较高的楼盘供不应求。
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项目所在区域住宅市场发展趋势:
1、区域功能将更加明晰,南岸东区将逐渐形成完善的行政、商务中心;
西区从一开始便向着宜宾高尚居住生活区发展。
2、区域住宅市场开始向规模化、高档化方向发展
3、市场逐渐规范化,竞争日趋激烈化。
4、区域内居家生活将逐渐成为宜宾人的首选之地。
旧城住宅将逐渐减少,人口会向外疏散;
江北居家大环境较差,
东区已成为目前首选,但其发展受地少所限。
西区高起点规划、高质量建设、实力开发商做支撑,必然会成为最佳选择带生活公共配套成熟时便可实现。
5、消费者购房将日趋成熟。消费者购房出现“抢”的势头,是政策性短缺所致,是暂时的,1-2年便复归多方选择,理性购房的原貌。
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