天目湖温州国际广场项目开发可行性分析报告(修改版).doc

天目湖温州·国际广场
项目开发可行性分析报告
目录:
市场论证篇
项目市场分析
项目自身市场分析
项目周边市场分析
项目辐射市场分析
项目关联的价值分析
项目生存基本基础分析
行业(产业)宏观发展分析
城市发展对项目的驱动分析
项目开发价值分析
项目竞争分析
区域市场投资者分析
区域市场消费市场分析
国内同业态成功案例分析
万达广场
白鹭岛生态旅游度假村
其它参考业态借鉴案例
其它参考借鉴产品
市场论证结论
项目开发篇
项目规划定位
项目规划理念
项目规划设计
项目规划指标
开发周期及开发计划
项目开发预算
投资论证篇
项目的开发投入
项目的经营投入
(1)项目的市场规划
(2)项目的经营思路
(3)项目运营资源配置
(4)项目运营成本
项目收益测算
项目开发资金分析
分期开发资金分析
资金回笼分析
四、综合评估篇
天目湖
天目湖概述
天目湖镇位于溧阳市省南郊,距溧阳8公里,镇广公路与241省道穿境而过,宁杭高速道口近在咫尺,,(08年统计)。
天目湖是首批国家4A级风景区,是江苏省省级旅游度假区,被誉为“江南明珠、绿色仙景”是中欧论坛永久性指定会址。2006年天目湖共接待游客340万人次,2007年达到400万人次,2008年达到438万人次,,人均旅游收入59344元(理论收入)。
天目湖已成为集研发、人居、旅游为一体的溧阳城市副中心,天目湖现已由观光旅游向休闲度假的旅游深度转型。目前住宅均价2800——3300元/㎡,商铺售价4000元—6000元/㎡,—/㎡.天,/㎡.天。
天目湖市场调研对象
一、天目国际村
二、天目星城
三、涵田度假村
四、金桥国际社区
五、聆湖翠谷
六、香樟茗岸
七、中华茶博园
八、苏园
天目国际村
地址:天目湖燕山风景区
开发商:江苏金燕地产
占地面积:526亩,约㎡
容积率:
建筑面积:㎡
绿化率:70%
项目总规划:280户
建筑类别:以独立别墅为主,共200多栋,二期规划了52幢独立别墅。
开盘时间:2008年1月1日
价格:开盘时7000元/㎡,目前8500元/㎡(此项目基本售完)。
户型:每户面积约300㎡—400㎡,坡地别墅、缓坡别墅和水景别墅,
楼盘特色:天目湖国际村社区内自然环境独特,以三座山及2万㎡自然水面形成三山抱一水的格局,小区内以原生态为主题,拥有70%的绿化率,属于真正的自然山水风景。
景观设计:美国泛亚易道
建筑类别:独栋、双拼、联排
商业环境:VIP生活馆、精品商业街、南师大附属双语幼儿园
天目星城
地址:天目路与溪缘路交汇处
物业类别:商铺、住宅
建筑类别:多层、小高层
开发商:溧阳联盛房地产开发有限公司
开工时间:05年9月1日
交付时间:06年10月
销售状况:已售完
户型面积:住宅124㎡—137㎡,商铺约100㎡
占地面积:11万㎡
总户数:500户
容积率:
建筑面积:15万㎡
价格:住宅2200元/㎡(2006年11月1日)
商铺3200元/㎡(最低)——4370元/㎡(最高)
天目湖商业中心
开发商:溧阳鑫盛房地产开发有限公司
项目地址:天目湖新镇天目路和滨湖大道交界处
用地面积:㎡(30亩,其中附征地2760㎡)
建筑面积:㎡
容积率:
建筑密度:%
绿化率:20%
停车位:地面76个、地下200个
交通:9路公交车
经营面积:地上27612㎡,地下5469㎡
业态:农贸市场、超市、宾馆(百味堂)、快捷酒店、娱乐、名品街、土特产专卖等。
售价:一楼均价5950元/㎡,二楼均价4700元/㎡
租售状况:项目面临10月份开业,目前已售52%
主要是由于:1、消费者对该产品的开发理念不认可;
2、投资性价比不高;
3、投资者对项目未来发展缺乏信心;
4、招商进程缓慢也影响了销售。
招商情况:目前除溧阳当地餐饮与酒店品牌百草堂入住外,大的品牌商暂时没有进驻,项目整体招商不足60%
原因:1、项目缺乏应有的营销推广;
2、项目定位不清析,缺乏应有的竞争力;
3、经营户对项目本来发展与运营状况缺乏信心;
4、整体规模不够,难以形成商业综合体的规模效应,从而缺乏核心的市场支撑;
5、项目缺乏足够亮点,难以打动外来投资者;
6、对于天目湖特定的市场来分析,别墅、公寓、酒店类产品仍是市场的主力产品,项目业态众多,但缺乏真正的核心,与市场需求有所偏离。