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浅议住宅小区地下车位的权属及其登记
摘要:作为一种非常重要的不动产――住宅小区的地下车位应该按照一定的原则给予权属登记,给予居民住宅小区的车位以法律认可与保护。在这样的情况下,我们应该建立统一的住宅小区地下车位登记制度,消除阻碍,保证车位在法律上的独立属性,明确车位的权属确认原则。接下来文章笔者结合自身的经验与思考,进一步探究住宅小区地下车位的权属以及登记,希望与广大同行共勉。
关键词:地下车位;权属思考;登记制度
1 地下停车位及地下停车位权属
我们所说的住宅小区的地下车位是指房地产开放企业利用小区的地下空间建造的车位。这些车位虽然位于地下,但具备一般建筑物的特点,四周封闭,从建筑构造的角度来说,地下车位是与住房相离,独立存在的特定物。
纵观我国关于停车位权属问题的条例――《物权法》第74条,其对相对而言比较复杂的住宅小区地下停车位的权属问题仍旧模糊,地下停车位问题日渐凸出。当前我国关于住宅小区地下停车位权属问题的认识,总的来说分为三种,第一种将地下停车位看成是共有的部分,为住宅小区的业主共同所有;第二种是将住宅小区的停车位看成专有权的客体,开发商可以出售、附赠或者出租;第三种地下停车位属于人防工程的,权属归国家,开发企业或业主可使用。
2 完善地下停车位权属的法律思考
鼓励开发原则
在坚持利于增加而非减少停车位的情况下,我国的法律在确定停车位权属的时候,首先要将住宅小区的地下停车位看成是独立交易的客体,这样的话,对于激发开发商的热情,增加住宅小区的停车位是非常有利的。同时假如开发商想单独保留地下车位,就应该给予业主使用的权利,不管是处于买卖交易还是出租给小区业主,都应该比小区之外的人员优先,换言之,住宅小区的居民要享有优先权。此外在鼓励开发商开发的时候,也应该注意停车位设置的目的是为了方便居民,而非盈利,因此为了防止过度牟利,住宅小区的停车位应该合理租赁与出售。
国家强制力适当干预原则
此外国家应该强制力的适当干预。对于住宅小区地下停车位的权属问题,本应该坚持自由市场的原则,可是部分房地产开发商会利用自身的强势地位压制小区居民,因此单单奉行市场的自由原则显然不够的,还需要国家强制力的适当干预。干预的范围主要包括:①适当限制住宅小区地下停车位的售卖与出租,比如政府相关部门可以明确规定,开发商不得以高于市场的价格将地下停车位出租或者出售给小区居民;②干预住宅小区地下停车位的价格。
向弱者倾斜原则
在住宅小区地下停车位的权属思考上还应该坚持向弱者倾斜的原则。当双方当事人就小区地下停车位没有约定或约定不明时,应当要求开发商承担举证责任,将其拥有地下停车位权属的证据明确列举出来。如果开发商没有明确的证据,那么就可以这样认定,住宅小区停车位的权属是业主所有。因为房地产开发商在经济上具有比业主优势的地位,他们完全可以通过最初的合同维护或者争取自身的权益。如果在合同中没有表明权属,那么我们就可以认定,开发商已经放弃了拥有住宅小区地下车位(车库)的权利。
3 车位作为独立物可以进行权属登记
前面我们也说到,车位作为一个独立的建筑物,可以在法律规定的范围内将其进行权属登记,保护业主的权益。在这里我们应该注意一下两个问题,其一是明确车位权属的确定规则,不管是出售还是租赁,住宅小区的地下车位