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论房地产证券化及房地产信托投资基金
摘要:资产证券化是目前全世界范围内发展最快的金融创新之一,是契合金融发展需要的重要金融工具,它以可预见的现金流为收益支持,发行证券在资本市场进行融资,是衍生证券和金融工程技术不断发展的产物。它起源于70年代美国的住房抵押债券,资产可以是实物资产也可以是非实物的虚拟资产,主要有不良资产证券化和房地产证券化。经过30多年的持续发展,在西方国家的金融领域已经得到了普遍应用,但是在国内,由于各种法规、行业规范尚不完善,以及各种政策限制,出于金融风险控制的考量,仍处于探索阶段,形式和规模都相对有限;但是,随着金融证券业的开放以及政策法规的不断完善,房地产资产证券化以及通过房地产信托投资基金等金融工具进行投融资将是未来房地产行业资金融通和分散风险的重要方式。
关键词:房地产证券化;房地产信托投资基金(REITs)发展建议
一、房地产证券化概述
房地产的资产证券化主要是以股票、债券、信托基金或者收益凭证的形式把房地产投资的收益权分配给不同的投资者,使其获得收益权利的同时转嫁相应的投资风险。与传统的融资方式不同,房地产证券化不需要考察融资发起人的资信水平,主要考量融资人部分资产的未来收入能力。资产本身的偿付能力和资金需求者本身的资信能力是完全割裂的
二、房地产证券化类型
房地产投资参与的形式的方法多种多样,可以是股权形式、债券形式,收益凭证等,同样,房地产证券化的形式也是丰富多彩,形式大体分为房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。
房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上的抵押贷款组合为基础, 通过不同抵押贷款的组合发行抵押贷款类型证券进行融资的方式,从而使债权证券化,提高流通性。而房地产投资权益的证券化,又称商业性房地产投资证券化,它是以房地产投资信托为基础,将房地产直接投资转化为有价证券,这样就使得投资者与投资标的物之间的物权关系变为拥有有价证券的债权关系,从而增加了房地产投资的流动性,分散了风险。
一方面,从金融机构的角度出发,银行及其他拥有的房地产债权的金融机构将资产分割成小单位面值的有价证券出售给广大投资者,在资本市场上筹集资金,再把筹集来的资金用以再发放房地产贷款或再投资,提高了资金的流动性;另一方面,从非金融机构出发,房地产开发经营企业将房地产这种固定资本形态的资产转化为具有流动性功能的证券商品,通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金,减少债务比例,同时降低风险。
房地产资产证券化的实质就是将占用资金量巨大的房地产动产化、细分化,发挥证券市场的功能,利用股票、债券、信托等有价证券,实现房地产资本的投资大众化,使商业经营专业化的同时分散风险。通过房地产证券化的操作为房地产市场提供充足的资金,借助金融市场的力量和运作方式,推动房地产业与金融业的发展。它既是一种金融创新,更是全球金融民主化发展的重要组成部分。
三、房地产证券化特征
(一)极大增强了房地产市场的资金流动性,有利于房地产产权运行机制的建立
房地产市场是一个占用资金巨大的市场,动辄十几亿元、几十亿元、甚至上百亿元的资金;需要的资金除了部分自筹以外,大多数需要银行贷款,会对开发企业造成较大的资金压力。而如果进行房地产证券化,则可以减少开发单位的资金占用,这样可以提高发起人的资本充足