中国房地产调研报告.doc

中国房地产调研报告
在此,我们希望能找准调查目标。上海、北京及其他一些一线大城市的房价在2009年涨幅居首,使之成为楼市新政的打击重点。因此,一线城市的新房交易量已出现暴跌(见图1)。
鉴于一线城市受到的重点关注,它们很可能不能代表全国房地产市场的整体形势。毕竟,中国还有许许多多正在快速发展的城市,在那里,人们可能仍在忙碌地建造和销售房屋。如图2所示,二、三线城市的成交量也有所下滑,但降幅小于一线城市(图中所用数据来自10个城市,分别为:天津、重庆、成都、合肥、武汉、长沙、大连、南京、苏州和长春)。事实上,在一些城市——如浙江省杭州市——价格自4月份开始还出现了小幅上涨。因此,我们试图从那些二、三线城市的房地产开发商口中去探寻“真正的”中国房地产市场形势。
图 1: 一线城市的房地产市场受到严重冲击
销售总面积,平均成交价(元/平米)
来源:中国房地产信息集团,渣打银行全球研究部
图 2: 二线城市受到的影响较小
销售总面积,平均成交价(元/平米)
来源:中国房地产信息集团,渣打银行全球研究部
7月份,我们对6个二、三线城市的30家房地产开发商进行调研,涉及其建设和销售计划,土地和房屋价格,买方市场情况以及与地方政府和银行的关系。
下文中,我们将分5部分详述我们的调研结果。
受访开发商中,目前在建工程规模普遍在2-5期(开发商通常将一个大型房地产开发项目分为几期,每期建设1-2个街区后出售——这样,一块较大的规划用地通常需要十年或更长时间才被完全开发)。总的来说,这些开发商目前的在建住宅项目面积约2,400万平米,相当于240,000套100平米的住房。
我们向开发商询问了其新项目建设计划以及是否推迟了原计划开发项目。
在未来3个月内,贵公司计划新增土地开发面积有多少?
30家开发商中的12家不打算在未来3个月内新增开发项目。不过,那些准备上马新项目的开发商计划新增土地开发面积可观,约相当于其在建项目面积的60%。这对房地产开发活动的前景是一个积极信号。
贵公司是否推迟了任何在建项目?
如图3、图4所示,在这30家开发商中,几乎没有一家推迟了任何一期在建项目或开盘计划。这对近期的项目建设和材料需求来说也是一个好消息。我们还问到,自4月份以来开发商有没有推迟任何销售计划,得到的答案依然是否定的(30家开发商中28家表示否定)。因此,尽管成交量有所下滑(见图2),开发商仍认为推出新项目是有利可图的。
图 3: 贵公司是否推迟了任何一期在建项目?
来源:渣打银行全球研究部
图 4: 贵公司是否推迟了任何一期销售计划?
来源:渣打银行全球研究部
这就带来一个重要的数据分析问题:如何最准确地追踪中国的住宅建设情况?官方公布的“住宅施工面积”数据包括了已完工的建设项目,并不准确。因此,我们认为最好的方法是从“住宅施工面积”数据中减去已完工面积,再进行季节调整(还有人喜欢用同比数据进行分析,但我们认为同比数据波动性稍大,趋势不够清晰)。图5展示了我们的数据处理结果,数据显示项目建设规模仍处于高位。
图 5: 准确的施工面积数据
已完工,恢复施工以及新开工,正在施工面积,百万平米,经季节调整
来源:渣打银行全球研究部
有人可能认为,4月份国务院推出的大力调控政策会导致中国土地市场崩溃。但现实并非如此。尽管土地销售量已从峰值开始回落(见图6),但开发商仍在增加自己的土地储备。今年二季度,月平均土地出售面积达3,800平米,仍高于2008年的水平。
图 6: 土地销售, (百万平米)
来源:中国房地产信息集团,渣打银行全球研究部
从全国范围来看,土地价格自年初的峰值大幅下跌后似乎已回稳(如图7所示)。
图 7: 全国平均土地价格(元/平米)
来源:中国房地产信息集团,渣打银行全球研究部
地价下跌主要集中在一线城市。图8显示,今年年初以来上海、北京和杭州等地的地价大幅下跌。但从图9可看出,在其他大多数城市,价格并没有出现大幅波动。尽管图9中的曲线看起来纷乱繁杂,但我们希望二、三线城市的地价可以维持当前的低位窄幅波动,这将是一个利好因素。也就是说,目前一线城市出现的土地泡沫并没有影响到二、三线城市的土地市场。
图 8: 一线城市土地价格(元/平米)
来源:中国房地产信息集团,渣打银行全球研究部
图 9: 二、三线城市土地价格(元/平米)
来源:中国房地产信息集团,渣打银行全球研究部
在此背景下,我们向开发商们询问了下半年新增土地供给的情况,以及开发商对未来土地价格走势的预期。