04第四章业主与业主大会－电子教案.doc

第四章业主与业主大会
第一节业主
一、业主的含义
业主是房屋的所有权人,具体来讲是指:在城市房屋土地管理机构登记注册,且现有记录表明其拥有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用权和房屋所有权的单位或个人,以及享有此份业权的注册受抵押人。
业主是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权人”
区分所有权人是指:数人区分拥有一幅土地上的同一建筑物而各专有一部分,就专有部分享有单独所有权,并就该建筑物及其附属物的共同部分,按其专有部分的比例共有的建筑物所有权人。区分所有权人多见于居住物业,一幢楼宇或一个小区有数十名甚至数千名业主;
独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。独立所有权人多见于非居住物业,一般是一个团体或组织。
业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。业主所拥有的物业权利有两种形态:
业主独自拥有的物业
业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业,即公共部位
公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共有,决策权主体应该是全体业主。
二、业主的权利和义务
(一)业主的权利
1 、按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务
2 、提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议
3 、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议
4 、参加业主大会会议,行使投票权
5 、选举业主委员会委员,并享有被选举权
6 、监督业主委员会的工作
7 、监督物业管理企业履行物业服务合同
8 、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
9 、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用
10 、法律、法规规定的其他权利
(二)业主的义务
1 、遵守业主公约、业主大会议事规则
2 、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度
3 、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
4 、按照国家有关规定交纳物业共用部位、公用设施设备专项维修资金
5 、按时交纳物业服务费用
6 、法律、法规规定的其他义务
三、业主自治管理
“自治”即自己治理,是指业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定的行为。业主自治管理是新的《物业管理条例》的主导思想之一。
(一)业主自治管理的组织形式
1、业主大会
2、业主委员会
3. 业主小组
(二)业主自治管理的方式
1、自主管理方式
2、委托管理方式
第二节业主大会制度
一、业主大会及会议召开流程
(一)业主大会及职责
业主大会是由物业管理区域内全体业主组成
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定
一个物业管理区域成立一个业主大会
一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上,或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的,应成立一个业主大会
划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的,先行开发区域内出售并交付使用的物业应当成立业主大会
业主大会的职责
(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则
(2)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作
(3)选聘、解聘物业管理企业
(4)决定物业共用部位、公用