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第九章物业设备管理
第一节物业设备管理概述
一、物业设备与物业设备管理的含义及作用
(一)物业设备的含义
物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。
在现代城市里,没有水、电、煤等附属设备配套的房屋建筑,是没有使用价值的,不能算是完整的房屋;
设备设施的不配套,或配套的设施、设备相对落后,或经常处于损坏待修状态,也会降低房屋的使用价值和价值。
从法律意义上来说,房屋的设备和设施,是属于构成房屋所有权的不可分割的定着物(固置物)。
(二)物业设备管理的含义和作用

物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序和技术要求,对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。物业设备的运行和维修管理是保障物业功能正常发挥的有利保证,是物业管理的重要内容。

物业设备管理的作用主要有以下几方面:
(1)充分发挥房屋住用功能的保障。
(2)设备延长使用寿命、安全运行的保证。
(3)推动房屋建筑设备现代化的基础。
(4)是提高业主经济效益的关键。
业主的经济效益体现在两个方面:
一方面是物业设备的寿命周期成本即购置成本和使用成本能够降低,
另一方面是物业保值和增值。
物业设备的成本一直是物业成本的最大构成部分之一。
这使得物业设备不仅在技术上要始终处于最佳的运行状态,而且在经济上也要求总的寿命周期成本最低。
二、物业设备的构成
我国城市常用的物业设备主要有两大类:房屋建筑卫生设备和电气工程设备。
房屋建筑卫生设备包括给排水设备系统、燃气设备系统及暖通空调设备系统;
电气工程设备包括供电设备系统、照明设备系统、自动控制设备系统、运输设备系统和防雷装置等。
(一)给排水设备系统
房屋的给排水设备系统是为房屋用户提供足够数量的,符合水质标准的生产或生活用水,同时将使用过的污、废水进行一定的净化处理后,进行排放或重复使用的系统。
包括给(供)水设备、排水设备、卫生设备、热水供应设备及消防设备等。

房屋的给水设备也称供水设备,是用来满足房屋用户生活、生产及消防等用水需要的设施的总称。
它一般由室外给水设备与室内给水设备两个部分组成,两部分缺一不可。
(1)室外给水设备。室外给水设备是指从水源取水,并将其净化并达到水质要求后,经输配水管网设备送至用户(物业)的设施。
室外给水设备设施的建设与运行一般由城市供水部门(自来水公司)统筹安排并实施。
原则上,室外给水设备由城市供水部门负责保养与维修管理
但对于专业物业管理,应包括对管辖区域内的室外给水设施进行保养与管理,
(2)室内给水设备。室内给水设备是将室外给水设备提供的水引入室内,并在满足用户对水质、水量及水压等要求下,把水送到各配水点,包括龙头、用水设备及消防设备等。
室内给水设备一般由引入管、水表、节点、给水管网、配水设施及给水设备附件等组成。
通常,室内给水设备按供水对象的不同,可以分为生活给水设备,生产给水设备及消防给水设备。
其中生活给水设备主要用于供应生活饮用水,水质应符合国家饮用水质标准;
生产给水设备主要供应生产用水,其水质、水量及水压等条件要根据生产性质及要求而定;
消防给水设备则主要用于消防,其对水质无特殊要求,但对水压、水量往往有较高的要求。
一般物业的给水方式有以下几种:简单给水方式、水泵与水箱给水方式和分区给水方式。
①简单给水方式是直接利用室外给水管网的水压及水量,为物业各配水点供水的方式。
这种供水方式只有在室外管网的水压在任何时侯都能满足室内管网任何一点所需的水压及水量时才能使用,一般仅适用于楼层少,且对供水要求较低的物业。
②水泵与水箱给水方式是利用室外供水设备及室内供水设备中的水泵与水箱的配合使用,或利用室外供水管网的压力及水箱向物业供水,或利用水泵直接供水。
这种供水方式主要适用于室外管网压力经常性或周期性不足,室内用水很不均匀的多层民用建筑。
如果室外管网的压力大部分时间不足,且室内用水量大且均匀时,则可采用单设水泵的给水方式。
③分区给水方式是将房屋分成若干分区,分别设置分区水泵与水箱,并利用分区水箱向分区内的各配水点供水的方式。
这种给水方式主要用于高层物业中,这是因为高层物业楼层多且高及用水设备、设施多等特点,
采取分区给水方式一方面可以减少水压过大可能对管网带来的不利影响,如水管爆裂,用水设备、配件易损及用水过程中产生噪声和振动等情况,另一方面可以节省水泵耗电,符合经济性要求。
分区给水方式根据分区水泵及水箱设置的不同形式,又可以分为分区并联给水方式、分区串联给水方式及分区减压给水方式。
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