菊城东方明珠管理方案.doc

菊城●东方明珠
物
业

管
理
方
案
郑州龙亨物业服务有限公司
菊城●东方明珠管理方案
一项目概述
菊城●东方明珠坐落于开封市中心区繁荣路中断,地理位置优越,东邻京城路、西邻工业路与广武路、南邻郑上路,每条路相互贯穿通往县城的每一个角落。除了交通方便外,周边还有著名的荥阳三中,在这所校舍里培育出了千千万万的学子;茶余饭后还可以到周边的公园散步吸允植物的清香,是减压的好去处;购物、娱乐更是方便。
菊城●东方明珠总建筑面积约40000 m²,共建14栋多层居住楼,其中1栋为一个单元、其它9栋为3个单元,共计28个单元,有单独1栋为两层:一层车库、二层住宅。小区设有地下车库和地面车棚以及地下储藏室。房屋配套设施有:通讯、闭路电视、宽带系统、暖气、天然气;小区设施设备:出入口设有监控、楼栋装有安全门,设有对讲系统,使居住者感到方便,舒适以及安全。
小区目前的现状:
1、小区除了主出入口装有电子监控外,小区内部未安装电子监控,使得业主无安全保障;
2、生活垃圾有不归位现象,建筑垃圾乱堆乱放,无管理;
3、小区管理出现分割化(原因是有两个建筑商建成),小区西边为七层建筑无安全门,东边为六层加阁楼,有安全门;
4、小区车辆进出有序,但无明显停车位标志,有车库的未停入车库,地面有乱停乱放现象;
5、自行车停放无序,影响单元路口的通行;
6、地下储藏室通道卫生打扫不及时;
7、小区绿化内有私种现象,绿化无专业人员管理,树木花草修剪、浇灌不及时,有枯死现象,并且杂草丛生,更有物品乱堆放现象;
8、忽略了东边道的管理,卫生脏乱,安全系数低;
二服务宗旨
通过不断摸索和求新求变,沿着努力创新的发展思路,我物业公司从以往涉足的管理对象中总结经验,掌握信息和积累经验,对菊城●东方明珠住宅小区的管理大有信心。作为我们的服务对象,追求为菊城●东方明珠小区增色添彩,与本小区赤诚相见,倾心相助。
我物业公司提倡敬业、乐业、创业的精神,并且将其充分体现在各个岗位、各项作业具体实践中。我们通过化无形为有形,克服物业事务随时出现、随机进行而容易带来随意性的问题。使提供给业主的服务可知、可感、可辨、可验,做到寓竭诚服务于精细管理中,酿精彩生活与精心呵护间。除此之外,我们还自觉接受来自各个方面的监督,把所有意见和建议作为推动管理服务工作的动力。我们视业主反映为检验管理服务工作的第一信号,形成小区建设管理上的互动效应。
首先业主委员会的监督:管理服务的运作情况定期向业主委员会汇报,管理服务的变更提前征求业主委员会的意见,管理服务中出现的问题及时与业主委员会沟通,联手共创温馨祥和的生活家园。
其次政府监督:我物业公司自觉接受政府部门指导监督,聘请相关部门人员担任公司业务指导,促使管理服务工作始终处于领先水平。
在这个注重精神文明追求品质生活的现代化社会中,我物业公司悉心关注和呵护业主的物质和精神生活,郑重向所有业主承诺真诚服务、客户满意。我们在管理服务过程中,不断调整、充实新的服务项目,全过程、全方位地满足业主发展变化着的、一切有支付能力的正当需求。同时,还随着公司发展壮大,逐步增加公司有承受能力的无偿服务。我们以业主为核心:解决业主想到的,想业主想不到的。
秉承对小区的现状了解,为了使菊城●东方明珠达到创新小区,我们将对菊城●东方明珠做以下管理与措施:
三、项目管理措施
1、房屋设施设备定期得到维修与养护,范围包括:楼梯间、公共通道、楼梯扶手、单元门等。发现质量问题及时向业主或业主委员会报告建议,根据业主或业主委员会的委托,组织维修工作;
<1>楼梯间做到一月巡查一次,有情况及时补修;
<2>公共通道做到每天巡查,保证通道的使用安全;
<3>楼梯扶手每季巡查一次,有损坏部位及时补修;
<4>单元门做到每日巡视,包括楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡视记录,有损坏部位及时维修;
2、公共设施设备的管理与维修,范围包括:下水管道、雨水管道、公共照明、消防设施等的维修养护。
对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,属于小修范围的及时组织补修,属于大、中修范围的或需要更新改造的,及时编制维修方案,并向业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
<1>下水管道每半月巡查一次,每半年检修一次;
<2>雨水管道每半年清通一次,保证雨季的流水畅通;
<3>公共照明:对楼道照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好无残缺,做到每周巡视一次,有损部位及时维修;
<4>小区消防设施每月巡查一次,保持消防设施的完好,可随时启用,并维持消防通道的畅通,做好消防安全准备;
供暖设施设备的维护:
<1>定期巡查供暖设备有无跑、冒、滴、漏现象,并做好巡查记录