第6章__房地产评估——假设开发法及其应用.ppt

房地产估价第六章假设开发法房地产估价一、概念假设开发法(The Hypothetical Development Method),又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法,是将待估房地产的预期开发价格或价值,扣除预计的正常(开发成本、税费和利润)投入费用,以此求取待估房地产的客观合理价格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍,在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。二、理论依据预期原理§6-1假设开发法概述房地产估价三、假设开发法适用的对象和条件(一)假设开发法适用的对象1、待开发土地(包括生地、毛地、熟地)的估价;2、将生地、毛地等开发成熟地的土地估价;3、再开发待拆迁的房地产的估价;4、具有装修改造潜力的旧房地产(包括装修、改建、扩建,如果是重建就属于毛地的范畴)的估价;5、在建工程(包括房地产开发项目)的估价。以上五种类型的房地产统称为“待开发房地产”。房地产估价(二)假设开发法适用的前提条件?1、必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式,包括用途、使用强度、建筑物的设计等。?2、售价的预测和成本的测算必须符合合法原则,符合国家有关政策,包括税收政策。?3、正确分析房地产市场行情,掌握房地产市场中的有关数据信息,正确预测售价和开发成本。?4、假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。?5、开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。房地产估价1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素,假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让,均是采用假设开发法测算报价,但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来(当然,各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同,其测算结果为投资价值)。不过,当估价对象具有潜在的开发价值时,假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。(三)假设开发法评估精确度的影响因素房地产估价四、假设开发法的其他用途?(一)确定拟开发场地的最高价格。?(二)确定开发项目的预期利润。?(三)确定开发中可能出现的最高费用。房地产估价拓展知识?假设开发法的基本原理是预期原理,而更深的理论依据,类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余,假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的估价思想早在杜能(,1783~1850)所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。杜能认为“有一田庄,庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁,凡想购买这一田庄的人,在估值时总会首先考虑,田庄建设完备之后,这块土地的纯收益是多少,然后扣除建造房屋等投资的利息,根据剩余之数确定买价。”房地产估价?一、假设开发法最基本的公式§6-2假设开发法概述待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费房地产估价二、按估价对象细化的公式(一)求生地价值的公式1、适用于在生地上进行房屋建设的公式生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费2、适用于将生地开发成熟地的公式生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费房地产估价二、按估价对象细化的公式(二)求毛地价值的公式1、适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费2、适用于将毛地开发成熟地的公式毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费