住宅小区车库、车位权属应更加明晰.doc

住宅小区车库、车位权属应更加明晰
摘要随着我国经济的和汽车产业的飞速发展,汽车作为普通的交通工具走进了千家万户,成为了人们生活中的必需品。随之而产生的问题是:这样大型的代步工具在主人回家后应当停放在哪里?如果主人家本身有条件辟出一间房来安放这个大家伙,自然是不成问题的,也不在本文讨论的范围之内。本文要探讨的是居住在多层或者高层住宅内的人们关于停车方面的权益。
关键词优先权当事人业主共有所有权使用权
中图分类号:D923文献标识码:A文章编号:1009-0592(2013)11-063-02
二十年前,车库车位的建造完全不在房屋建造者的意识范围内,家家拥有的几乎都是自行车等小型交通工具,楼前的空地及楼道内半封闭空间完全可以解决停车的问题。但现在,与拥有汽车家庭年高增长速度形成鲜明对比的是,存放汽车的车库车位的年增速仅为4%,发展相当滞后,小区车主停车艰难,由此引发诸多问题。作为新小区的建造者的房地产开发商们嗅到了其中的商机,车库及车位的建造成为新建小区不可缺少的部分,在不少停车紧张的大中城市,小区车库车位成为又一摇钱树,其租售价格甚至远远超过同地段的房价,堪比豪宅,即便如此,也是一车位难求。为了解决纠纷,治理种种乱象,我国一些地方人大和政府部门根据实际需要针对车库车位的使用管理相继出台了一系列了规定,但由于其权限所制约,均未涉及车库车位的权属问题。直至2007年3月16日,《物权法》在人们的期待中颁布,其第74条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。首次以法律的形式规定了小区内车库车位的权属,填补了我国立法上的空白,具重要的历史及现实意义。但同时,此条规定过于原则化、缺乏可操作性且用语模糊,未能终止相关争议,相反随着车库车位供求矛盾的日益突出而愈演愈烈,不同的人站在不同的利益立场对该条款作出了完全南辕北辙的解读,因此急需通过进一步立法或者司法解释等形式加以明晰。笔者在此就几个热点问题进行一些探讨。
一是74条第1款中所提到的“规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”,“首先”应当如何解读?有观点认为,“首先”就是指同等条件下,业主有优先购买权或者租赁权,若业主未行使其权利,开发商大可将车库车位出卖或者出租给除业主以外第三人,以便物尽其用,因为并非所有业主都有停车的需要,在车位紧张的今天,若小区有停车位闲置也是一种浪费。又有观点认为,“首先”应当解读为业主拥有无条件的优先权,小区的车库车位只能提供给本小区业主使用。笔者赞成第二种观点。从目前现状及整体趋势而言,车库车位的需求远远大于供给,现代人购房时基本上已将停车是否便利列为重要的考虑因素之一,其与我们居住环境的关系越来越密切,且房价居高不下,购房本就不易,不能再让停车问题再成为沉重的经济负担。若只是保护业主的相对优先权,房地产商可利用其卖方身份的有利地位,将车库车位的价格大大提高,使之成为业主
“不能承受之重”,届时小区的车库车位便完全独立进入到市场之中,价高者得,房地产商可顺理成章的将其租售给除业主之外的第三人,轻易就挣脱了法律的束缚。由此可见,法律上应明确规定小区的车库车位只能是提