昆山花桥地块市场分析报告.doc

昆山花桥地块市场分析报告
―――东方海外集团住宅项目
2009年6月4日星期四
前言
亲爱的曹董事长:
您好!感谢贵企业给予我们大通参与东方海外住宅项目的机会,深感荣幸。
市场调研和产品设计在整个房地产项目中直至关重要。他们的科学性、合理性、先进性以及迎合市场性等方面将直接决定未来产品的价格、客户层次和销售业绩,因此此篇市场报告我司将更多地立足于市场环境、规划设计等,从销售和市场角度,着重对项目周边市场、区域竞争、产品设计等方面进行定位和优化,对未来产品的建筑形态、销售价格等方面提出一些建议,供贵司参阅。
本项目具有相当的市场机会,但是机遇和风险并存。上海大通将秉持“励精图治、创新务实、超越自我、追求卓越”的企业理念,力争在未来的产品建议方面为贵企业提供更好地服务。
目录
前言……………………………………………………………………2
第一部分昆山宏观经济与花桥房地产市场综述…………………5
昆山宏观经济环境……………………………………………5
区域房地产市场综述…………………………………………12
第二部分项目地块特征分析………………………………………19
地块分析………………………………………………………19
周边未来规划…………………………………………………25
第三部分项目SWOT分析…………………………………………29
第四部分竞争分析…………………………………………………31
第五部分项目开发建议及定价……………………………………39
第六部分项目综合评价……………………………………………46
结语……………………………………………………………………47
【董事长提要】
本案的运作氛围——花桥国际商务城房产迎来最佳开发时机
近年来,花桥商务城经济发展迅速,发展房地产业的市场环境已经形成。
昆山城镇居民可支配收入超过了苏州市,由此可见,昆山市民具有相当的消费能力,这将带动区域住房消费热。
花桥建设日新月异,特别是轨道交通的建设,使花桥的交通条件得以进一步改善,与上海市区的距离也在“缩小”,昆山花桥国际商务城的辐射范围将更为广阔。
本案的市场定位——高档次物业对应商务城精英阶层
社区核心文化:具有“生态、休闲、运动、健康”四大时尚特征的“新都市文化”将是我们小区建设的核心文化。
总概念:生态居家,健康生活。
产品定位:花桥国际商务城精品生活社区
消费者定位:花桥国际商务城精英阶层的居家之梦
市场竞争分析——主要对手集中在商务区以北、以西一带
竞争优势:与上海市中心的距离、开发商的精品意识和努力、整体的高品
质定位。
目标
社会目标——根据高起点、高品位、高立意的“三高”原则,创造“东方海外住宅项目”的精品形象。
经济目标——通过项目的开工,销售的波段操作,达到利润最大化的经济目标。
第一部分昆山宏观经济与花桥房地产市场综述
昆山宏观经济环境
昆山概况
昆山地理位置示意图
昆山地处江苏省东南部,苏州市与上海市之间。昆山属于县级市,隶属于苏州,其距离苏州市区约35公里,距离上海市区约50公里,并与上海嘉定、青浦两区接壤。昆山市东南最大直线距离33公里,南北48公里,。
昆山市地处中国经济最发达的长江三角洲,是江苏省的东大门,1989年昆山撤县设市,下辖玉山、巴城、周庄、锦溪、花桥、千灯、张浦、淀山湖以及陆家等10个镇,并拥有国家级经济技术开发区、出口加工区等著名经济园区。现有常住人口约为135万,其中户籍人口约为65万,外来人口超过70万,并以每年10万人的速度迅速上升。
经济总量快速扩张
国民经济保持平稳较快增长。08年地区生产总值突破1500亿,,按可比价计算,%。按常住人口计算的人均地区生产总值达元(按现行汇率折17687美元),综合实力位居第二,成为全国18个改革开放典型地区之一,荣膺影响中国改革十大创新城市。
经济结构持续优化
在经济运行中,昆山重点加快国际商务城的建设,注重现代服务业的发展,优先招商引资工作,努力提升现代服务业水平,在巩固发展传统服务业的同时,特别注重提升现代服务业的发展比重。工业经济维持汽车配件、机械制造、模具设计开发、电子业等支柱产业。2008年,、,产业结构得到进一步优化。
固定资产投资平稳增长
2008年,,%。从行业投向看,(不含房地产),%;,%;,%。。