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养老社区规划研究
在当前社会背景下,博地澜屋针对养老地产现状进行了研究,通过对国外较成熟的几种养老模式、近几年的国家相关政策以及国内的养老现状进行资料的收集、归纳和总结。我们认为:目前我国养模式可借鉴日本,实行市场引导为主,国家政策倾向为辅;居家、社区养老为主,公立养老为辅,逐渐形成养老产业的良性循环。对于如何进行市场引导,从而解决养老地产的盈利问题,目前仍当以租售并举为主,通过配套服务来实现最终盈利。
在设计方面,我们从规划、建筑、景观三个层面研究了老年住宅设计的相关规范及设计要点。规划上,普通住宅与老年住宅需按一定比例配置;建筑上,从公共空间及户型空间设计两方面进行研究;景观上,依据老年住宅景观空间设计原则,提出了适合老年人活动的各种空间类型。本篇即从养老社区的规划角度进行阐析。
一、目前养老社区的类型及发展趋势
1、养老社区分类
?按地段区位划分
城区型:在市区内建设的养老社区,占据生活区位优势,可以共享城市公共设施,但城区内地价较高,养老住宅产品优势不明显,因此城区内建设养老项目较少。
城郊型:在城市郊区地价较低地段建设的具有一定规模的养老社区,一般环境优美,养老设施相对齐全,较独立,与其他社区隔离。
休闲度假型:邻近景区或与休闲度假项目结合设置,以休闲享受生活为主,多为高端产品。
?按服务对象划分
自主生活型:针对身体健康、生活自理的老年人。社区提供丰富的社区活动,增加娱乐交流场所和应急照料服务等。辅助生活型:针对生活不能完全自理的老人。社区提供起居帮助、家务料理、医药监督等基本生活照料。
辅助医疗型:针对患病需要治疗和恢复的老人。社区提供24小时生活护理、医药治疗、康复帮助等服务。
?按运营方式划分
租售并举:养老地产盈利的不是地产,而是养老服务。但是由于前期投入大,后期运营服务资金回收慢,大部分企业选择将房源的60%-70%卖掉,回收大部分的资金。剩下的部分自持,长期经营。
会员制:有部分养老地产商持有物业,出售服务,通过会员制会员卡的发售实现前期资金的回收。会员卡的类型会根据市场需求设计。
险资:保险的长期投资与养老地产的慢回收周期相匹配,因此险资被认为是最适合做养老地产的企业。险资将保险和入住资格挂钩,以投保取得入住资格,以保险收益支付服务费用。客户也可以选择不入住,只拿分红。
?按开发建设类型划分
独立型养老社区:配有较齐全养老设施,与其他社区隔离,专为老年人服务的社区。
混合型社区:适当配置老年服务设施,有部分老年居住套型或老年邻里单位的社区,是普通社区和老年社区的综合体。
2、养老社区发展趋势
目前养老社区建设既有独立型养老社区也有混合型养老社区,二者对比如下:独立型老年社区的优点是配套设施齐全,老年人可以享有较独立的生活环境,不受干扰;老年人群集中,交往方便。缺点是资源共享性不强,成本投入较高,社区人群组成过于单一,社区活动仅限于老年人之间交往,造成老年人与社会疏离,不利于老年人心理健康;混合型社区的优点是可以与其他住宅产品或社区共享公共配套设施,成本投入较小;老年人与其他人群混合居住,能够更多地与社会产生联系,有利于老年人心理健康;混合社区还可以为老年人和子女提供邻近居住条件,很好地兼顾传统家庭亲情观念。其不足是生活环境与配套设施具有一定程度的