抱住新股大腿做土豪2014年投资计划书（三）.docx

抱住“新股”大腿做土豪!-【2014年投资计划书】(三)
这里有个买卖,不知你是否感兴趣:
假设某地周边有代售的房子,各种户型都有,100万刚好够买一套偏大的户型,然后比这户型小的房子定价从高到低依次是80万,60万,50万,最小的户型售价50万,不二价,因为该地周围属于重点发展地区,房价每年基本按照20%的速度上涨。
如此商机,但是你的手里只有100万,请问,该如何运用这100万,盈利更大呢?
事实上,无论你怎么去购买,20%的房价上涨速度就已经决定了你的利润:20%,也就是一年过去,你即使持有2套最小户型的房子,也是盈利20万,不会再增加了,除非你能增加本钱,但是,你的手里只有100万。
20万的盈利是极限了吗?
不,还有办法将利润进行大幅增加!
首先,100万买一套偏大的户型,然后拿房产证去做抵押贷款,还贷利息是10%,这样大约会贷到80-90万(一般都会少于你的本100万,算折损)。
之后你用这贷来的80多万再去买一个小点的户型,买了之后再拿房产证去做抵押贷款,还贷利息仍然是10%,这样
大约会贷到65万左右。(仍然算折损)
之后你再用这贷来的60多万再去买一个更小点的户型,买了之后再拿房产证去做抵押贷款,还贷利息还是10%,这样大约会贷到50万。(仍然算折损)
最后这50万买一套最小的户型,持有不动。
这一系列买房、抵押、借贷的动作在很快的时间里完成,目的在于使所有购买的房子处于差不多的一个升值周期(如一年)。
当一年过去后,所有房价均上证20%,这时候你就要卖房了。
首先卖掉50万的房子,同时还掉贷款利息10%,房子增值20%,这样净盈利10%,赚取50万*10%=5万。
还掉50万贷款和10%的利息后,抵押的60万的房子拿回来了,也卖掉,同时再还掉贷款利息10%,房子同样增值20%,这样净盈利还是10%,赚取60万*10%=6万。
还掉60万贷款和10%的利息后,抵押的80万的房子拿回来了,也卖掉,同时再还掉贷款利息10%,房子同样增值20%,这样净盈利还是10%,赚取80万*10%=8万。
还掉60万贷款和10%的利息后,抵押的100万的房子拿回来了,也卖掉,这是你自己买的,无贷款和利息成本,房子增值20%,这样净盈利就是20%,赚取100万*20%=20万。
最终你赚取:5万+6万+8万+20万=39万!
同样的一年里持有房子,起始本金同样是100万,这样做使得盈利增加近100%!!
怎么样,感兴趣吗?这就是为什么无论是现房还是期房,只要楼盘一开就被哄抢一空的原因!
炒房子现在控制的很严,另外需要的本钱多,对老百姓并不普遍适用,那在接下来的2014年里,有没有老百姓人人都能参与的这种好买卖呢?
有,它就是债券基金!!
债券基金是债券投资不低于80%的基金,经常适用上述抵押再投资的手段。
债券基金具备以下特点:
投资标的-债券具备高安全度,收益固定且几乎无风险。
如国债,公信力极高的国企或高企发行的高级企业债、金融债,都具备很好的公信力和兑付能力,在获得约定收益的同时,几乎不承担风险。
我国债券发行受审核制、刚性兑付的原因,暂无违约事件。
在无违约事件时,债市投资者只有短期收益波动,不会收益受损。
具备一定封闭性,到期进行刚性兑付。
虽然封闭期和债券到期日没有太大关系,但债券基金普遍具备封闭性。
可资金在5倍杠杆内进行循环抵押再投入操作。
根据基金法规定,债券基金进行抵押再投资的次数不能超过5次,也就是最多进行5次抵押,防止杠杆过大产生过大风险。
应对行情的风险和机会具备极高的灵活性。
根据行情不同的特性,抵押再投资的标的可以发生改变,因此牛市中债基也可以追求高收益,熊市中债基则可以追求保本保收益。
那债券基金是如何进行运作的呢?
纯债基-将资金全部投入债券投资的基金。
若当前市场中无打新股机会,或者债券存在明显投资机会,某个拥有1个亿资金规模的债券基金打算进行纯债券的投资,模型可分为:
无杠杆一次性投入,到期刚性兑付。比如1个亿的资金全部投入年化收益率6%的债券,到期给投资者兑付年化6%的收益率,中间不再进行操作。
抵押再投入。比如1个亿的资金先全部投入年化收益率8%的债券,然后拿价值1个亿的债券进行抵押借款(正回购),借得8000万资金,利息为4%,然后再去买8000万年化收益率为8%的债券,然后再拿价值8000万的债券进行抵押借款,再借得6000万,利息为4%,然后再去买6000万年化收益率8%的债券,以此类推。(举例,实际情况并非一定如此)
第2种方式效率要比第1种方式更高(通过最开始案例即可得知),利润也会高很多,不过实际情况的利润并非一定如举例所言,基金公司一般都会投向高安全度的债券,来保证刚性兑付,因此利润相对要低一些