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货币政策微调下房地产后市观察.doc


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货币政策微调下房地产后市观察.doc货币政策微调下房地产后市观察
货币政策微调下房地产后市观察
关键词:在国际经济形势充满不确定性、国内经济下行压力下,房地产行业会如何发展?近期货币政策微调,这是否意味着房地产调控政策会放松呢?房价是否会重拾升势?
中国人民银行决定,自 2012年 6月 8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。,;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。去年底以来三次降低存准率后,央行本次降息表明货币政策正从微调逐步趋向宽松。
政策微调利好房地产业
虽然一系列货币政策调整意在“稳增长”,并非针对房地产行业,但鉴于房地产行业对于货币政策反映高度灵敏,货币政策趋向宽松将利好房地产。
首先,存款准备金率的降低,将缓解房企资金链紧张状况。在流动性紧缩的环境下,房企资金链已经相当紧张,从上市房企来看,净负债率已经达到了历史高位,而短期偿债能力已接近 08 年的水平。房企的资金链已经相当紧张,而举债空间也已经非常有限。存款准备金率的下调带来市场整体流动性水平上升。从历史经验来看,存款准备金率的降低对于开发贷的推动时滞大约为一个月。而自筹资金同比增速则略滞后于国内贷款同比增速,从滞后时间来看,在一个月到半年之间。因此,可以预期在未来的半年之内,行业的整体资金紧张程度将有所好转。
图:上市房企净负债率
其次,降息改变预期并降低了消费者的购房成本。从目前我国的利率水平来看,还有进一步下调空间,此次降息可能预示着降息周期打开,这会改变部分消费者对未来房价走势预期,促使部分有支付能力还在观望的消费者加快进入市场。从历史规律看,第一次降息周期是 1996年 5月至 2002年 2月,从最高点的 %连续 8次降息直至 %。这次降息周期的首次降息后的 6个月,商品房销售面积同比增速上升了 8><#004699'>7.<#004699'>7 个百分点;2008年美国次贷危机期间,央行在当年 10、11、12月将存款利率由此前的 %连续三次下调至 %,这次降息周期的首次降息后的 6个月,商品房销售面积同比增速快速上升了 个百分点。
图表:1996年以来利率下调与商品房销售情况(注:去掉深蓝色曲线)
最后,统计数据表明,房地产行业进入探底企稳阶段。根据国家统计局发布今年前5月房地产行业数据,整体来看,行业仍处于下行趋势,但增速下降的速度逐步减缓。1-5月份,商品房销售面积 28852万平方米,同比下降 %,降幅比 1-4月份缩小1个百分点。商品房销售额 16932 亿元,下降 %,降幅缩小2.<#004699'>7个百分点,行业有望逐步进入筑底期,预计下半年随着稳增长政策的刺激,地产行业景气度将逐步回升。
调控带来房价大幅反弹的可能性小
首先,房地产调控政策未发生根本逆转。住建部近日再次强调坚持房地产市场调控政策不动摇, 一方面鼓励居民购买首套住房,另一方面,对于二套及三套以上住房依然实行限购、限贷政策,房地产调控的基调仍然没有改变,稳定刚需需求,打压投机需求的相关政策还将继续持续。
其次,全国库存在短期内难以消化。当前,开发商库存压力依然较大。在去库存任务未能有效完成之前开发商难有涨价底气。据统计,5月末,商品房待

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  • 上传人cjl201702
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  • 时间2018-09-14