公租房基金调研资料.doc

建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示,建银精锐以房地产投资为主要业务,近期,他们筹划的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金(公租房基金)引起业内关注。李晓东表示,这个基金的门槛首先是要有意愿,而最低的资金投入是每个发展商要投资一个亿以上。
目前,发改委初审已经通过,要等国务院的意见来做最后的审批,虽说正式的募集还没有启动,但投资人的积极性已经开始显露,不断有开发商要求来咨询报名想加入,他希望发起人中间开发商多一些,希望不光出钱,还要出力,做开发建设。一些非房产的也很感兴趣。李晓东表示,对今年以内获批充满信心,形势非常乐观。计划首期发行至少100亿元。
李晓东指出,保障房的资金缺口是非常巨大的,短期内大量建设,资金主要靠政府筹措,民间积极性不高,政府压力很大,过度向保障房倾斜会影响其他公共服务职能。如果不能够有效启动民间资本,保障房的建设是根本不可能完成的。
他认为,保障房建设最好循序渐进。3600万套保障房在那么短的时间内建成的话,可能造成过剩,长期来看这个数量又不足,政府的美好愿望和现实有一定的脱节。一年1000万套已经超过了现在商品住房供应的总量,短期内这么多一定会造成对商品房的冲击,可能会出现最后保障房卖不掉,可能会出现让一些不应该保障的人去消化的情况。
他还表示,虽说房产业现在情况较困难,开发商资金链很紧张,但有很多诸如纺织、五金类的制造业的企业家在不断地涌进房地产。“房地产业很难,还有更难的”。他幽默地把这个比喻成围城效应。
中国保障性住房建设骤然提速,催生了巨大的资金需求。据权威信息,至少8000亿元需要通过社会融资解决,但看似“无利可图”的保障房开发让各路资金望而却步。能否通过融资模式创新“点石成金”?一些反应灵敏的中国民间资本已经开始积极探索。
据悉,中国首个公租房基金——建银精瑞公租房建设投资基金即将成立,目前方案已报送国家发改委并报住建部,首期拟募集100亿元。未来3年内,将在全国范围内选择符合条件的项目,投建数百万平方米的公租房。
根据建银精瑞方案,基金将以私募股权基金方式运作,由开发商、投资机构等发起成立,向社会合格投资者募集资金,再成立专门的项目公司进行投资运营管理。其操作模式是,政府用一定幅度的优惠价格供应土地,再由基金出钱拿地,委托开发商承建、运营管理,建成后以租金和政策性补贴向投资者返利。
基金筹备得到众多房地产开发商积极响应,华远地产、路劲地产、复地集团、华润置地等中国知名地产企业都是基金发起人。建银精瑞资本集团董事长李晓东说:“从开发商角度考虑,他们面临不少社会压力,也想建保障房,但有心无力,赚多少钱不是关键,关键是压不起那么多资金,如果让他们少出钱或者不出钱,多出力,他们自然有积极性。”
收益率直接决定民间资本参与热情。李晓东说,测算收益率时,以北京、上海、杭州、广州、深圳5个房价最高的城市为样本,做最极端打算,最低收益率5%,最高收益率有望达到12%。”
“这一回报率完全能够满足社会资金的要求。”香港路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹说。华远地产董事长任志强告诉新华社记者:“建银精瑞基金收益率预计有6%-8%,甚至10%,特别是地方政府在巨大目标压力面前,可能拿出更多优惠条件。”合理回报下,基金募集就不是难题。据了解,包括保险资金、社保基金在内的机构以及一些民间资本均对建银