上海松江新浜可行性分析报告.doc

上海松江新浜可行性分析报告.doc松江新浜商业商务地块
初步定位建议报告
一、项目土地信息分析
项目位于松江区新浜镇,政府规划为商业商务综合用地,其中未规划住宅用地,实际可开发面积1500亩,已开发面积300亩,目前剩余土地约1200亩。
分析:地价
从出让土地价格折合平均楼板价分析,目前已出售的商业项目土地楼板价约在396元/平方米—1590元/平方米,中间取值约993元/平方米。目前政府土地出让价格为60万/亩,折合土地楼板价约在1000元左右,与周围土地供应情况比较,没有特别优惠之处。
分析:用途
从土地性质而言,本案规划为商业商务用地,就项目自身地理位置及商业及商务对区域位置的要求(人口、交通、环境、政策),显然此土地定位远偏离业态实际的需求。
若能增加部分住宅性质用地,则本案实际开发风险将会有所降低。
2003-2007年间周围区类似土地供应情况
区县
土地面积
用途
容积率
中标价
单价
楼板价
拟建项目
金山枫泾镇
355890
商业
1
13390

376
上海服装城
金山新城中心
108941
商业
1
6148

564
化工建材市场
金山区金山卫镇1号
135424
商业

5940

366
上海南方
国际广场
金山区朱泾镇
176182
商业

14600

691
金山第二工业区
金山区亭林镇3号

商业

9200

429
长三角物流港
青浦区华新镇

商业

4810
35
438
永乐家电
松江区泗泾镇

商业

12288

875
泗泾五金市场
松江区辰花路二号
428213
商业

32000

1590
上海世茂新体验
金山区新城区
84655
商业

8635

638
国际水产城
青浦区赵巷镇
129298
商业
1
11640

900
绿地吉盛伟邦
国际家具村
松江新绿街一号地块
32768
商业

2980

606
澳森隆
国际家具城
金山区新城区
192133
商业

20750

600
上海金山水产城
* 新浜地区没有可参考数据
二、项目建筑形态分析
根据目前已知基础数据推算项目未来的建筑形态:
占地面积
容积率
建筑面积
建筑密度
建筑形态
800000
1
800000
40%

50%
2层

1200000
40%

50%
2层
分析:形态
按照不同的容积率及建筑密度推算,未来项目建筑形态基本在2-3层左右的低密度建筑。由于新浜是目前上海区域内少有的生态环境区域,则配以40%甚至更低的建筑密度的可能性较大。
由此可见,未来本案商业主要将以少量大体量建筑+多数商业街区合成的布局为主,对应区域生态环境的需要,本案未来的公共绿地及环境建设投入比重较高。
另:低层建筑对未来商业出售的积极因素也较强。
三、项目交通情况分析
项目交通示意图
项目地理位置及交通显示,本案位于上海与浙江的交界区域,主要交通干道为“沪杭高速公路”,现在及将来没有轨道交通规划,铁路交通也仅为过路站,非必要停靠站点。
分析:竞争
项目上海一侧受3大主力商业板块影响严重,其中已经成型的松江新城及大学城配套商业,金山新城及大量专业市场集中区域,青浦赵巷初具规模的品牌折扣店、家具及建材专业市场。
四、项目商业规模分析
按照周围类似土地性质供应的限制及已出让土地限制条件看,本案未来容积率预期在1-,则商业综合建筑面积约在80万-120万平方米,若以购物中心定位,则从全国类似案例分析,可以堪称“世界第一”。
北京金源购物中心
557000平方米
东莞华南MALL
660000平方米
广州正佳广场
280000平方米
北京新东安广场
310000平方米
* 上述数据来自于《福布斯》世界10大购物中心排行榜
既是目前在建的世界最大的购物中心DUBAI MALL(迪拜购物中心)也仅只有1116000平方米。
若从专业市场进行定位,则现有上海主要专业市场规模也低于本案计划规模,且地理位置及周围环境没有明显优势。
曹安国际商贸城
1100000平方米
吉盛伟邦国际家具村
200000平方米
意邦国际建材市场
800000平方米
赵巷奥特莱斯
120000平方米
五、项目建筑成