201204石家庄祥云国际营销策划方案140页.ppt

祥云国际营销策划方案
谨呈:石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司
:[2012]-SHGW04
北京汇博行商业地产服务机构
祥云国际项目组
2012年4月20日中国·石家庄
2
报告思维导图
目标解析
项目分析
宏观分析
问题界定
营销战略
推售策略
案例借鉴
策略体系
价格策略
营销推广策略
推广主题
媒介策略
客户分析
竞争分析
3
达成目标的衡量标准
项目威尼斯国际精品购物街总面积约32万平方米;吃遍中国餐饮街约16万平方米,总销售面积48万平方米。假定按照2万元销售均价测算,总销售额约96亿元;
按照套均面积50平米,总价100万元左右计算,总销售套数在9600套。
2012年营销绩效衡量指标:
绩效指标
达成标准
完成时间
销售业绩
根据市场情况,威尼斯精品购物街和吃遍中国分阶段分期开盘,销售目标完成15万㎡,实现30亿左右的销售额。(共约3000套,从7月份计算,月均销售428套)
2012年12月底
均价指标
威尼斯精品购物街20000元/㎡
吃遍中国餐饮街22000元/㎡
2012年12月底
注:本报告所有价格为项目标价,并不是实际售价
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0
10000
15000
20000
25000
30000
35000
100
150
200
250
300
350
400
金正海悦天地
华强广场
万达广场
祥云国际
本项目的销售目标:
均价22000元;320套/月
项目所要求的速度和均价处于石家庄目前在售楼盘所形成的销售速度渐近线之外
石家庄销售速度渐近线
正定小商品市场
按照石家庄2011年商业总销售量30万平米计算,本案的销售量占到石家庄总销售量的近50%;
销售套数3000套,石家庄2011年全年销售套数4566套,占总销售套数的66%。
月均套数
均价
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报告思维导图
目标解析
项目分析
宏观分析
问题界定
营销战略
推售策略
案例借鉴
策略体系
价格策略
营销推广策略
推广主题
媒介策略
客户分析
竞争分析
6
项目位于石家庄的西南,东临中华大街,北临南二环,西依滨河街;
盘踞省会西南新城的新火车站商圈内,是石家庄市“20+X”重点项目。项目总占地1800余亩;
南部为占地1300余亩的威尼斯城;北部为占地426亩的威尼斯公园。
项目分析
南二环
第三幼儿园
石家庄市工商局
南大街小学
石家庄交管局
中华南大街
乐心医院
胜利南大街
本案
滨河街
北国超市
京
广
铁
路
新火车站
项目位于西南新城的新火车站商圈内——区域发展潜力巨大
项目北临南二环,交通优势明显
新火车站
7
占地面积:470亩
总建面积:70万平方米
建筑概况:16万㎡吃遍中国餐饮街、32万㎡购遍全球威尼斯精品购物街、酒店及剧院20万㎡
车位配置:近10000地下停车位;
玩遍世界
-5F
吃遍中国
1-4F
项目分析
购遍全球
-4-5F
项目为中国乃至全球最大的集文化、旅游和商业于一身的复合地产,是河北省城市形象和经济发展新的增长点
SWOT分析——优势
Threaten
Strength / 优势
Weakness
Opportunity
位于新火车站附近,升值潜力巨大;
项目北临南二环、东靠中华大街,交通条件不可多得;
餐、娱、购融为一体的大型欧式建筑群,32万㎡的威尼斯水城、10万m2室内主题公园在华北甚至中国都是独一无二并且占领市场制高点;
16万㎡的餐饮吃遍中国,齐集中国各大菜系;
政府高官企事业高知分子的生活区域;
SWOT分析∣劣势
下沉商街体量太大,招商销售有一定难度;
餐饮招商涉及各国,区域分布过于广泛;
项目所在地非人们熟知地块,公交路线较少;
Weakness / 劣势
Opportunity
Threaten
Strength
Strength
Weakness
Opportunity / 机会
Threaten
新火车站区域年内新增供应较少;
楼市调控,住房投资者开始转向商业;
2012年石家庄新增商业供应项目相对较少;
SWOT分析∣机会