小产权房转化为保障性住房的可行性研究.doc

小产权房转化为保障性住房的可行性研究.doc重庆大学硕士学位论文 1 绪论
国内外研究现状
国外研究现状
目前世界上经济发达的国家土地都以私有制为主,而中国目前的土地分为国
家与集体所有,实行城乡二元土地所有制。小产权房问题根源在于我国土地制度
的设计,而土地制度改革是任何一种社会意识形态的国家和地区在城镇建设和经
济发展中的必经阶段,因此研究国外土地制度的变迁对本文研究有一定的参考作
用。
①美国土地制度改革
建国初期,美国地广人稀,大量的土地资源被闲置,政府财力紧张。为盘活
这些土地资源,同时获得发展资金,美国政府通过赠送或低价出售公有土地等方
式,把大量国有土地变成农民私有。再通过一系列配套法律政策,促使土地所有
者履行对土地的义务。从 1785 年的《土地法令》,规定政府以较低价格出售土地,
购买公地可以使现金支付,也可以赊欠并在规定期限内缴清,个人购得的土地可
以继承和转让;到 1862 年的《宅地法》,授予政府出售和赠送西北部国有土地的
权力。之后,为了保护土壤和缓解农产品过剩的问题,先后出台了《泰勒放牧法》
以限制过度放牧,《农业调整法》、《农业法》以通过价格支持及直接补贴削减耕地
面积。1996 年又出台了《农业完善和改革法》、《土地分区法》用来加强对土地资
源的保护和利用,规定和限制土地使用权利,土地利用必须符合政府规划。因农
地用途改变而对本地经济或环境产生不利影响的,政府有权对土地所有者进行处
罚。[2]
虽然美国是一个土地私有制国家,但仍然有不少公有土地,大约占到 40%,
主要用于国家公园、生态保护区、公共设施和公益事业等公共用途,还有部分则
是未利用土地及私人无法利用土地。美国政府对私地始终保有三项基本权利:土
地征用权、土地规划权及税收权。其中土地征用权的行使要符合以下三个条件:
一是出于公共利益;即只有出于公共利益才能征收,而对公共利益的评判权
利由法院来执行。
二是要得到土地所有者或社会成员的同意;
三是要给予合理的补偿。即通过评估,并经双方协商后认定,最终由法院确
定。如伊利诺伊州的《土地征用法案》中明确所有情况下的公平补偿必须由陪审
团确定,征地实施方无权确定。[3]
②日本土地制度改革
日本和中国同属于农地资源稀缺的国家。在现代化进程中,日本通过一系列
的土地制度改革,很好地保护了农地、有效地使用了耕地,成为目前世界上土地
利用最为合理的国家之一。
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重庆大学硕士学位论文 1 绪论
日本的土地所有制分为二战前后两个阶段。明治维新之后,二战之前,农民
只能在乡村买卖土地,而其他群体可以在城市买卖土地,土地所有制为半封建形
式;二战以后,在美国干预下日本进行了一次彻底的土地制度改革。1964 年到 1970
年,日本通过颁布《农地调整法修正案》、《自耕农创设特别法》和调整后的《农
地法》,来铲除农村中封建势力,保证农民的土地所有权;1970 年至今,通过颁布
《农业振兴区域整备法》、《土地改良法》和《农业经营基础强化促进法》来扩大
农业经营规模,促进农地流动,农业发展和土地的有效利用。[4]
日本土地产权分为三类,即国家、公共团体、个人或法人所有。其中国家和
公共团体所有的土地多为林地、河流等不能用于农业或建筑业的土地,而私人拥
有的大部分是可用于耕作的土地及宅基地。日本《民法》还规定,私有土地可以
自由买卖、交换及租赁,但必须到法务省的不动产登记所进行登记,否则得不到
法律承认和保护。
国内研究现状
目前国内主要集中在法律层面对小产权房进行研究分析,也有部分学者从社
会经济角度予以研究。从法律层面上,目前学界对于小产权房研究讨论的热点主
要集中在小产权房是否违法;如果违法,是否应该合法化。围绕着上述两个问题
有以下三种主要观点:
①政府及其主管部门认为小产权房违法,必须严厉禁止。这点在政府对于小
产权房一贯的政策态度上可以体现。同样,在此问题上,有一些学者也持相近的
观点。席阳[5]等人指出若对小产权房不加以制止,任其发展,必将造成国土资源的
进一步侵害,导致耕地面积减少,使得可持续发展受到挑战,同时也会极大地破
坏政府的公信力。文林峰等人认为我国现行的法律法规是明确禁止小产权房建设、
销售的,我国的人均耕地占有量少,所以实行的是最严格的土地用途管制制度,
农村建设用地要转用为国有土地要经过严格的审批程序。[6]黄泽勇等人认为小产权
房合法化是一个非常危险且不公平的行为。这是对购买商品房者的不公平,对法
律底线的冲击,更是一种严重的乱作为[7] 。
②有学者认为小产权房虽是违法的,但主张合法化。虽然小产权房违背了现
行的土地管理法律,即《中华人民共和国土地管理法》(简称《土地管理法》),但
由于小