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物业与业主的责任与义务
一、这些事是物业公司的事
物业公司管理服务的范围有哪些?《物业管理条例》规定,物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说,物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准,为业主提供质价相符的服务。业主室内装修中,物业公司对违规业主通过劝阻、制止并向相关职能部门报告的方式来实施服务与管理。
二、这些事是开发商的事
保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、烟道漏烟串味、墙面或楼顶渗漏、卫生间和厨房防水等问题,都是开发商分包的建设方、施工方的责任。由于许多物业公司是开发商全额子公司,不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上,认为物业管理服务不到位。其实,开发商将房屋卖给业主后,房屋产权属于业主而不属于开发商,不管是开发商所成立的物业公司还是其他物业公司,都不承担应由开发商分包的建设方、施工方承担的责任。
三、这些事是相关部门的事
指导业主召开业主大会、管理监督物业管理服务、调节物业矛盾纠纷、
侦破业主家里被盗案件、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等,这些事是政府各职能部门;如社区、公安、城管、房管、环保等工作范畴,这些事物业公司有责任配合和协助相关部门工作。
四、这些事是相关企业的事
业主家里供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题,由社会公共事业企业或运营商负责解决,也不在物业公司服务范围。《物业管理条例》明确规定,“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。由于目前城市供水、供电等企业在收费时,部分仍以总表计费,并由物业公司按分户表代收代缴,工作中,一方面,物业公司不能将水、电、气费与物业服务费捆绑到一起收;另一方面,供水、供电等企业也应该付给物业公司一定的劳务费。
五、这些事是业主自己的事
家里的门窗框坏了,水阀、水龙头坏了,电源短路了,座便箱浮球不好用,室内墙皮脱落了等等,这些业主自用部分,维修也好,更换也好,都是业主自己决定的事。过去,房屋的所有权是政府或产权单位,这些事都该政府或产权单位管,现在房屋的所有权是业主,所有权内的事(不包括共有部位和共用设施)都该业主自己管。这些事也可以委托物业公司,但不属于物业公司的管理服务范围,而属于有偿服务范围。另外,召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等,这些也都是全体业主的事
。
六、物业管理费什么时候开始收取?
2011年1月1日起经省人大批准颁布实施的《贵州省物业管理条例》第五十四条规定:前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费,由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费,由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。房屋达到交付条件,买受人迟延接受房屋交付的,前款规定物业服务费发生的起始日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。
七、任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为问题,物业公司能履行的义务和行使的权利:
根据《物权法》及《物业管理条例》的规定,物业服务企业物业服务企业应当履行告知、制止、报告三项义务。
告知义务:物业服务企业应通过住户手册、公告栏、宣传资料以及签订责任书等形式告知业主,在本小区内应该共同遵守哪些准则,哪些行为会损坏其他业主的共同利益。
制止义务:对业主已经发生违规的行为,物业服务企业须尽到制止义务,制止义务包括劝告、批评教育、发出书面限期整改通知书等方式。但物业服务企业并没有强制执法能力的权利。
报告义务:对业主的一些违法违规行为进行告知、制止无效的应当及时向相应职能部门报告。
八、空房未享受物管服务或感觉服务不好等其他情况是否要交纳物业费。
合同中约定,房屋空置期间,业主须全额缴纳物管费。另物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供了服务,业主需按时交纳物业费。(法律依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《贵州省物业管理条例》第六十七条)
九、业主已经装修完毕,如何退装修履约保证金?
“装修完毕后,业主、装修施工单位、物业专业技术人员联合对房屋进行三方验收,填写《房屋装修验收单》,验收合格需三方确认签字,施工人员交回出入证。退装修履约金须装修验收满半年同时楼下业主签字认可无渗漏等现象即对第3方(相邻业主及公共设施设备)无影响,方全额退还。”
十、装修履约保证金为什么要半年后才退?
部分装修问题会在房屋使用一定时间后